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가계부채 전매



과열을 다소 누그려뜨리고자 정부는 작년 말 DTI 규제 방안을 내놓았습니다.

이에 따라 대구 등 지방 도시의 상승 폭이 꺾였고 모처럼 달아오른 수도권의 분양 열기도 식기 시작했습니다.

그러나 지방의 열기가 꺾이자 몇 달 못 가서 지방 자금이 수도권으로 몰리기 시작합니다.

강남 재개발의 열기가 더해지자 올해 2/4분기부터 다시 수도권 분양시장이 불붙기 시작했죠. 가계대출 잔액 (자료, 한국은행, 출처 :독일병정 블로그)출처 :국민일보정부는 다시 규제의 칼날을 들이대기 시작했는데 바로 '중도금대출 규제'입니다.

그러나 중도금 대출 규제는 9억 이상 분양가의 강남 재개발을 겨냥한 것으로서 6억 이상 중도금 대출 규제인 수도권 아파트는 해당사항이 없었기 때문에 무딘 칼날 일수 밖에 없었습니다.

 이 쓸모없는 칼날을 신호로 분양시장은 정부 규제를 비웃듯이 수십 대 일을 능가하는 등 분양시장은 활황으로 지금까지 분위기가 이어지고 있습니다.

동시에 오래된 재고 주택도 20평대 소형부터 상승하기 시작해서 중형 평형대로 옮겨붙고 있는 상황입니다.

또 도시개발 촉진 지역의 재개발 현장은 뉴스테이의 합류로 10년간 지지부진했던 사업 진행에 날개를 달았습니다.

 멸실 대상 주택이나 재고 아파트도 전반적인 부동산 상승기류를 타고 있습니다.

당연히 매매가 증가하고 가계대출이 증가할 수밖에 없는데 가계대출 증가가 문제가 있다고 금융위는 진단하고 있는 것 같습니다.

출처 : 이투데이며칠 전 한국은행이 가계대출 증가가 가파르니 우선 손대기 쉬운 분양권 전매에 대한 압박을 국토부에 요청했는데 그 핵심은 전매 제한 기한을 늘려달라는 것입니다.

 부동산 경기 냉각을 이유로 국토부는 당연히 반대하고 있는 상황입니다.

그러나 금융위원회는 전매제한 기간을 늘리면 투자 목적 가수요가 줄면서 집단대출도 줄어들 것이라고 판단하고 있는데 오는 25일이면 어떤 식으로든 발표가 있을 것 같습니다.

국토부는 이 조치가 가계부채 감소로 이어질지 미지수인데다가 지방은 분양시장이 약세를 보이고 있고 부동산 경기 급속냉각을 우려하고 있는 상황이죠.  어떻게 결론 날지는 미지수나, 어찌 되었든 언급된 이상 가을 분양시장은 냉각기를 맞을 수도 있을 것으로 예상됩니다.

힐스테이트 모델하우스필자의 생각으로는 분양시장의 과열을 잡기 위해 분양권 전매제한 기간을 늘린다고 가계부채가 줄어들 거라고는 생각하지 않습니다.

우선 저(제로)금리 기조하에서 부채가 증가하는 것은 당연한 현상이고 동시에 예금 또한 증가하고 있는 상황인데 왜 그럴까요. 돈 있는 사람들도 싼 금리를 이용해서 부동산 또는 새로운 사업대출을 일으키기 때문입니다.

또 기존 주택 거래량이 늘고 있는 상태에서 규제의 칼날을 받은 분양시장의 자금이 기존 주택 매매시장으로 옮겨붙어 가계대출이 더 증가할 것입니다.

그리고  기존 주택 매매시장의 과열을 불러일으킬 겁니다.

또 전매제한을 소급 적용하기 어렵기 때문에 기존 분양권은 희소가치로 추가적 프리미엄 혜택을 입을 것으로 반사적 부작용 또한 클 것입니다.

과거 전매제한기간 연장 카드를 꺼낸 후 부작용으로 분양권 시장이 극과 극으로 치달은 적이 있기 때문입니다.

그렇다고 금리 인상을 할 상황은 아니고 오히려 내려야 할 판인지라 딜레마에 빠져있는 것도 사실입니다.

16년 7월 흑석 아크로리버하임 청약경쟁율정부 정책에 맞서지 말라는 말이 있습니다.

25일 전매제한기간 연장이든 아니면 다른 대출 규제던 어떤 식으로든 발표가 날것이지만 그러나 충격적인 조치는 없을 것으로 예상됩니다.

사실 대출기간 연장 등은 미시적이고 단편적 정책이지만 거시적 부동산 시장은 지금 큰 쓰나미가 몰려오기 직전의 폭풍전야 같은 모습입니다.

만약 폭풍 같은 부동산 광풍이 몰아친다면 그건 전적으로 정부의 부동산 정책 실패에 기인합니다.

그 폭풍의 빌미를 정부 스스로 주고 있는 상황이라 말씀드릴 수 있습니다.

[가계부채 전매] 대박이네요.


그렇게 바라보는 이유는 이렇습니다.

참고 : 뉴스테이 사야할집 팔아야할집2015년 정부는 뉴스테이법을 시행했는데 개정된 도정법(도시 및 주거환경정비법)과 맞물려 주택시장의 엄청난 환경 변화가 진행될 전망입니다.

뉴스테이 법은 잘 알다시피 민간자본(대기업,부동산펀드)이 중산층 주거안정을 위해서 각종 혜택을 주어가며 민간기업에게 임대사업을 허용하는 법으로서 전례 없는 부동산 환경 변화입니다.

또 도정법은 간단히 말씀드리면 재건축 대상 건물을 쉽게 허물고 재개발 대상은 주변 시설까지 쉽게 정비할 수 있도록 도와주는 법률입니다.

조합원 2/3동의에서 1/2 동의만 해도 사업 진행이 가능하니 조합원 간 이해 충돌이 줄어들고 더구나 정비구역 지정 권한을 도지사에서 시장과 군수로 바꿔주고 용적률 확대가 용이하니 도시정비 사업이 날개를 달았습니다.

부평 십정2구역 위치도 (출처 :미디어 인천신문)뉴스테이 법과 도정법은  멸실주택을 늘리고 뉴스테이를 정착시키기 위한 법이고 재고주택의 증가율은 하락하게 되니 당연히 재고주택의 강세로 이어질 것입니다.

도시정비사업에 참여하는 뉴스테이 자본은 그 날개를 달고 누이 좋고 매부 좋고 사돈까지 좋아지는 도시정비 사업이 되는 겁니다.

즉 원주민 좋고, 지자체 좋고, 부동산펀드 좋고, 건설사 좋은 환경이 만들어지는 겁니다.

그 예를 들어보죠.인천 부평 십정2지구는 10년 동안 도시주거환경 정비 사업이 지지부진한 현장이었습니다.

  위 도정법과 뉴스테이법이 합류하면서 급물살을 탔습니다.

그 결과 5,760 세대의 매머드 단지 계획이 포스코가 건설사로 확정되면서 2017년 착공, 분양하게 됩니다.

이렇게 최근에 빠르게 진행된 이유는 용적률 200%대에서 300%대로 상향 조정했습니다.




 수익률이 보장되니 당연히 부동산펀드가 뉴스테이 형식으로 참여하게 되고 조합원 이익도 더불어 상승되니 지자체는 골 아프던 지역이 기분 좋게 해결됩니다.

누이 좋고 매부 좋은 것이 되는 거죠. 다른 정비지구도 마찬가지로 과거에 비해 추진속도가 엄청납니다.

이러니 도정법과 뉴스테이가 합쳐지면 그 파급효과는 쓰나미처럼 멸실주택을 증가시키고 재고주택을 감소시키며 중기적인 재고주택의 감소는 전세가, 월세, 매매가 상승으로 이어질게 뻔합니다.

뉴스테이는 현재 빠른 속도로 진행되고 있습니다.

2017년까지 15만 세대가 분양될 것이고 향후 10년간 100만 호의 뉴스테이가 예상됩니다.

기업들은 다투어 뉴스테이 사업을 진행시키려 하고 있고 기업이나 부동산펀드 입장에서는 황금알을 낳는 사업이 되는 거죠. 녹지지구나 아파트를 지을 수 없는 땅에도 뉴스테이는 허용되고 세제 등 각종 혜택을 등에 업고 저금리 시대에 고리 대금업처럼 5% 전후의 월세를 받게 됩니다.

 8년 의무임대기간이 지나면 일반에 매도하게 되는데 그러면 8년 전 가격으로 분양할리 만무합니다.

당연히 월세 받고 시세차익 얻고 땅 짚고 헤엄치기고 누워서 떡 먹기 아니겠습니까. 뉴스테이는 중산층(집이 열채 있으나 없으나 관계없음)의 주거부담을 줄이기 위한 정책인데 실제 돈 있는 사람들이 주거 편의를 위해서 입주하게 될 겁니다.

현재 뉴스테이 입주 경쟁률은 5:1 전후인데 향수 십수 대 일로 치열할 겁니다.

자기집은 월세 주고 뉴스테이에 산다는 것이죠. 뉴스테이는 토털 서비스를 제공하고 고급 서비스를 경쟁적으로 도입할 겁니다.

당연히 월세는 점점 올라갈 것이죠. 결론적으로 주택시장은 대기업과 부동산펀드가 장악할 겁니다.

그러면 결론은 어찌 되죠? 엄청난 부동산 가격 상승 쓰나미를 초래할 겁니다.

정부 규제도 한계가 있을 것이니 주택시장을 독점하는 민간 자본이 투입되는 한 뉴스테이법은 결국 집 없는 사람들에게는 인정사정없는 착취 수단 으로 남게 될지도 모릅니다.

전반적인 지금의 부동산 상황을 설명드렸습니다.

18년 입주 물량과다 이것이 문제가 되지 않습니다.

멸실주택이 훨씬 많아지게 될 테니까요. 실제 서울의 공급량은 멸실주택을 따라가지 못 합니다.

서울의 부족 주택은 자연 수도권 주택으로 이동하게 되고 수도권 물량 과다는 문제가 되지 않습니다.

그러면 향후 부동산 시장이 폭발적인 과열 상태로 들어가게 된다면, 필자의 논리가 맞는다면 지금 어떻게 투자방향을 잡아야 할까요. 그  투자 핵심의 맥을 짚어보겠습니다.

① 이미 분양한 미분양 물량을 잡는다.

② 규제 이후 분양 분도 분양경쟁이 주춤한 상태를 이용해 청약한다.

③ 기존 25

30년 된 서울, 1기 신도시 용적률 좋은 노후주택 매입은 유효하다.

④ 기존 정비 지구 중 도정법과 뉴스테이가 움직이는 원주민 입주권 투자를 검토한다.

⑤ 집을 아직 소유하지 못한 분은 매입하는 것이 좋다.

아직도 주택가격 하락을 맹신하시는 분이 많습니다.

그 믿음은 변하지 않는 분들이죠. 저도 부동산 가격이 안정됐으면 좋겠습니다.

따지고 보면 오르는 곳만 오르지 물가 상승률보다 못한 주택도 많습니다.

우리가 타깃으로 하는 지역만 오르니 큰 상승이 있는 것처럼 착시가 되는 부분도 있죠. 제가 굳이 집을 소유하라는 이유를 위에 설명드렸습니다만 부동산 광풍은 아니더라도 주택 가격은 경사도 높은 우상향으로 향할 수밖에 없고  이전의 큰 상승 수준의 피치 곡선을 그릴 것입니다.

그렇다면 그 원인은 정부의 거시적 정책 실책에 있을 것입니다.

현재 정부의 정책은 장기적인 부동산 가격 상승을 유발할 수밖에 없습니다.

이것이 제 주장이나 논지의 핵심입니다.

무주택자들은 지금도 늦지 않았고 현재 시세가 제일 쌀 것입니다.

훗날 제가 틀렸다면, 폭넓은 하락을 맞이한다면, 짧은 지식으로 감히 부동산 전망을 코멘트한 죄로 진심으로 자숙하는 사과의 글을 올리겠습니다.

-시네트-http://blog.naver.com/nnsimple/220792379441일산 파라곤 주택조합 사전신청 폭주입니다.

오늘은 긴급 정보를 포스팅해야겠습니다.

저희도 예상하지 못한 상황이 전개되고 있어 놀라울 따름입니다.

...blog.naver.com
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