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다운계약서



. 왠지.. 그냥계약서가 아닌..다운..업이라.. 기교인듯하지만.. 왠지 하면 안될 것 같다는 생각드시나요?대략적인 의미는, 단어에 나타나기 때문에 잘 아시겠지만, 다운계약서나 업계약서를 했을 때 그에 대한 처벌과 실제 어떤점으로 인해 이득이 되는지 정확히 모르시는 분들이 계실 것 같아 간단히 의미정리와 내용정리를 해볼까 합니다.

다운계약서업계약서 자 한번 보실까요?^^ 다운(Down)계약서란?다운(Down)계약서란 실제 매매가격보다 낮은 가격에 작성한 계약서를 말합니다.

즉, 부동산 계약시 매도인과 매수인이 합의하여 실제 거래가격보다 금액을 낮게 하여 거래가격으로 계약한 계약서 라고 보시면 되겠습니다.

(집을 파는사람 ↔ 집을 사는사람)다운계약서와 업계약서를 작성하는 것은, 엄연히 불법행위에 해당하며 처벌의 대상이 됩니다.

하지만 그럼에도 불구하고 이러한 관행이 사라지지 않는 이유는 무엇일까요?<다운계약서 작성이유>01. 다운계약서가 작성되는 가장 큰 이유는 매도자가 양도소득세를 줄일 수 있기 때문입니다.

(양도차익이 많을 경우 국가에 납부하는 양도소득세가 만만치 않아, 매매를 기피하게 됨.)02. 매도자(부동산 파는사람)는 매수자(부동산 사는사람)에게 다운계약서를 협조해준 보답의 의미로 시세보다 낮은 금액으로 부동산을 매도하는 경우가 많습니다.

(이럴 경우, 매수인 입장에서는 당장 부동산을 살 때 급매가 보다 저렴히 구매할 수있는 곳이기 때문에매도인과 협조하여 다운계약서를 작성하는데 동조함.)<다운-계약서를 조건으로하는 부동산 유형은?>01. 집값이 매수한 금액보다 많이 올라 양도차익이 많은 부동산02. 투자자가 단기투자목적으로 경매로 부동산을 취득 후 시장에 나와있는 부동산다운계약서로 집을 매입하는 사람의 대부분은 무주택자 입니다.

무주택자이면서 2년만 보유(거주요건은 갖추지 않아도 됨.) 하면 양도세비과세 혜택을 받기 때문에, 급매보다 착한 가격으로 부동산을 취득할 수 있다고 하면 다운계약서도 서슴치 않는 것 입니다.

정리하자면, 매도자입장에서는 양도세를 줄이고자함이고 , 매수자는 시세 또는 급매보다 저렴한 가격으로 부동산을 사고자, 그리고 공인중개사는 중개수수료를 챙길 수 있다는 이점 때문에 아직도 다운계약서가 존재 하고 성행하는 것 일 겁니다.

업(UP)-계약서란?업(UP)-계약서란 실제 매매가격보다 높은 가격에 작성한 계약서를 말합니다.

즉, 부동산 계약시 매도인과 매수인이 합의하여 실제 거래가격보다 금액을 높게 하여 거래가격으로 계약한 계약서 라고 보시면 되겠습니다.

(집을 파는사람 ↔ 집을 사는사람)<업계약서 작성이유>01. 업-계약서를 작성하는 가장 큰 이유는 추후에 매수인이 매매를 할 시 양도차익을 줄여양도소득세를 탈세 할 수 있다는 이득이 있습니다.

(매도인은 이득이 없음.)02. 매도인 입장에서는 업-계약서를 작성해 주는 이유는 매도인 입장에서 1가구 1주택자로서 2년이상보유하여 양도소득세 비과세 혜택을 보는 경우기 때문에 어차피 양도차익과는상관없으므로 매수인이 원하는 데로 해주는 경우가 많이 있기 때문입니다.

03. 매수하는사람이 돈이 부족할 때에 업계약서를 이용하여 대출을 높게 받는 목적도 있습니다.

매매가격이 1억인경우 대출이 약 70%인 7000만원 대출이 가능하지만, 업계약서를 작성 한 후 1억2천만원에 계약서 작성 시 8400만원까지 대출이 가능하기 때문입니다.

물론 KB시세가 높을때 이야기가 될 것이지만 말이죠^^▶ 매도인- 비과세 감면배제? - 1세대 1주택에 적용되는 비과세조건을 충족하더라도, 다운계약서,업계약서등 거짓으로 계약서를작성하면 비과세 적용 받을 수 없음.▶ 매수인- 양도시 비과세 감면배제?- 매수인의 부동산 양도시 양도소득세 비과세 및 감면혜택이 배제됨.- 부동산의 취득세는 세 배 이하에 상당하는 금액이 과태료로 부과됨.- 분양권 등을 거짓 계약서로 작성한 분양권 취득자가 추후 1세대 1주택 비과세요건을 갖춰 주택을양도하고 비과세로 신고한 사실이 확인되는 경우 비과세 적용하지 않고 양도소득세를 추징할 수 있음.▶ 중개인- 사무소 개설등록 취소 및 업무정지 ?- 거래계약서에 금액등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 이중으로 계약서를 작성한 경우에는 중개사무소 개설등록이 취소될 수 있음.- 중개인이 중개가 완성된 거래계약서에 서명 및 날인하지 않은 경우에는 최대 6개월까지 업무정지 될 수 있음.당장의 이득을 위해서 업,다운 계약서의 유혹에 흔들릴 수 있겠지만, 오랫동안 부동산업에 있을 사람이라면 업-다운/계약서는 가능하면 하지 않는 것이 좋겠습니다.

2006년 부동산 실거래가 신고가 의무화되기 전까지 다운계약서는 취득세등세금을 탈루하기 위한 편법으로 관행처럼 이루어졌습니다.

일종의 편법이지만 엄밀히 말하면당시에는 설정법 위반은 아니었던 것이죠. 하지만 지금은 실거래가 신고제도 도입으로 실거래가계약서만 인정하고 있으므로 단운계약서 작성은 위법행위입니다.

   합법적 탈세를 도운 '검인계약서' 과거에는 부동산 등기시 '매도증서'에 나오는 가격대로 기재했는데 중간생략 등기가 가능하여 중간거래자들의 양도세와 취,등록세 탈세가 일반적으로 이루어졌습니다.

이에 따라 1990년 8월에 '검인계약제도'를 도입하였습니다.

하지만 검인계약서 역시 탈세를 차단하지는 못했는데요, 검인 담당 공무원이 계약서상매매대금에 대한 실질심사권이 없음을 알고 거래 당사자간 합의에 의해 실거래 가격보다낮은 가격으로 계약서를 이중 작성하여 검인받는일이 비일비재하였던 것이죠.거래금액을 노출시켜 정당한 과세를 하기 위해 도입하였지만 오히려 합법적 탈세가 가능하도록 도와준 셈이 된겁니다.

  부동산가격의 단일화 '실거래가 신고 - 등기부 기재' 실제거래가격 따로, 신고가격 따로 였던 부동산 가격이 2006년 '실거래가 신고 및 등기부 기재'로 투명화한 제도적 시스템을 갖추게 되었습니다.

부동산 투기 및 탈세의 원인이 되고 있는 이중계약서 작성등의 잘못된 관행을 없애고 부동산 거래를 투명하게 하기 위해 [공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률]을 개정하여2006년 1월 1일 부터 부동산 실거래 가격 신고의무제도가 시행되었고 [부동산등기법]의 개정으로 같은 해 6월 부터는 등기부에 실거래가를 기재하도록 한것입니다,. 거래당사자 또는 중개업자가매매계약을 체결한후 60일 이내에 실거래가액을 시,군,구에 신고하고 '거래신고필증'을 교부받아소유권이전등기 신청시 등기소에 제출하면 됩니다.

2006년 이전까지는 등기소에 실거래가 신고를 하지 않더라도 벌칙 규정이 없었으나 이제는 등기부기재금액이 허위로 밝혀지는 경우 과태료를 부과하고 탈루가 있을 경우에는 과소신고 소득금액에 따라양도세,취득세와 가산세를 추징당합니다.

 우리 모두 투명한 거래 하자구요 2006년 부동산 실거래가 신고가 의무화되기 전까지 다운계약서는 취득세등세금을 탈루하기 위한 편법으로 관행처럼 이루어졌습니다.

일종의 편법이지만 엄밀히 말하면당시에는 설정법 위반은 아니었던 것이죠. 하지만 지금은 실거래가 신고제도 도입으로 실거래가계약서만 인정하고 있으므로 단운계약서 작성은 위법행위입니다.

[다운계약서] 이유가 무엇일까요?


   합법적 탈세를 도운 '검인계약서' 과거에는 부동산 등기시 '매도증서'에 나오는 가격대로 기재했는데 중간생략 등기가 가능하여 중간거래자들의 양도세와 취,등록세 탈세가 일반적으로 이루어졌습니다.

이에 따라 1990년 8월에 '검인계약제도'를 도입하였습니다.

하지만 검인계약서 역시 탈세를 차단하지는 못했는데요, 검인 담당 공무원이 계약서상매매대금에 대한 실질심사권이 없음을 알고 거래 당사자간 합의에 의해 실거래 가격보다낮은 가격으로 계약서를 이중 작성하여 검인받는일이 비일비재하였던 것이죠.거래금액을 노출시켜 정당한 과세를 하기 위해 도입하였지만 오히려 합법적 탈세가 가능하도록 도와준 셈이 된겁니다.

  부동산가격의 단일화 '실거래가 신고 - 등기부 기재' 실제거래가격 따로, 신고가격 따로 였던 부동산 가격이 2006년 '실거래가 신고 및 등기부 기재'로 투명화한 제도적 시스템을 갖추게 되었습니다.

부동산 투기 및 탈세의 원인이 되고 있는 이중계약서 작성등의 잘못된 관행을 없애고 부동산 거래를 투명하게 하기 위해 [공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률]을 개정하여2006년 1월 1일 부터 부동산 실거래 가격 신고의무제도가 시행되었고 [부동산등기법]의 개정으로 같은 해 6월 부터는 등기부에 실거래가를 기재하도록 한것입니다,. 거래당사자 또는 중개업자가매매계약을 체결한후 60일 이내에 실거래가액을 시,군,구에 신고하고 '거래신고필증'을 교부받아소유권이전등기 신청시 등기소에 제출하면 됩니다.

2006년 이전까지는 등기소에 실거래가 신고를 하지 않더라도 벌칙 규정이 없었으나 이제는 등기부기재금액이 허위로 밝혀지는 경우 과태료를 부과하고 탈루가 있을 경우에는 과소신고 소득금액에 따라양도세,취득세와 가산세를 추징당합니다.

 우리 모두 투명한 거래 하자구요21 07:37 | 수정 2016.08.21 10:17   김유리씨(가명)는 신혼집으로 신축빌라를 알아보던 중 분양업체 직원에게 솔깃한 제안을 받았다.

2억원짜리 집값을 2000만원 깎아줄 테니 계약서에는 할인 전 금액을 기재하자는 것이다.

?계약서상 집값에 따라 취득세를 내야 하지만 신혼부부 혜택을 받으면 세율 1.1%가 적용되기 때문에 세금을 22만원만 더 부담하면 당장 2000만원의 돈을 절약할 수 있었다.

?게다가 김씨는 집값의 절반인 1억원을 주택담보대출 받아야 하는 상황이라 계약서상 집값을 높이면 대출한도도 높아지지 않을까 기대했다.

?하지만 김씨는 한가지 마음에 걸리는 것이 있었다.

“그런데 이거 혹시 불법 아닌가요?”◆집값 하락시기 기승… 업계약서 단속 강화?계약서에 집값을 높여 쓰는 것을 부동산시장에서는 ‘업(Up)계약서’라고 부른다.

?김씨의 고민처럼 엄연히 불법이 맞지만 분양업체 직원이나 공인중개사들은 ‘관행’이라는 이유로 업계약서를 권하는 일이 종종 있다.

[다운계약서] 대체 무슨일이 있었던 걸까



 ?매매가를 깎아주면서 공시가격을 높게 유지해 집값이 떨어지는 것을 막을 수 있기 때문이다.

대체로 부동산 하락시기에는 업계약서를 쓰는 사례가 많아진다.

?또한 업계약서를 작성하면 당장은 취득세를 더 내도 시세차익을 예상할 땐 집값 상승분과 함께 양도소득세를 줄일 수 있다.

?정부가 이러한 업계약서에 대해 단속을 강화하고 있지만 실제로는 아파트에 한해 조사가 가능하고 모든 거래를 찾아내 처벌하기는 현실적으로 어렵다.

?국토교통부가 올해 상반기 부동산 실거래가를 조사한 결과 허위신고로 적발된 건수는 341건. 이중 실거래가보다 신고가격을 높인 업계약은 136건(40%)이다.

?국토부 관계자는 “집값이 오를 것을 기대해 시세차익을 노리고 업계약서를 썼다가 집값이 오르지 않아 취득세만 더 부담하는 경우도 많다.

또 대출한도의 경우 아파트는 KB국민은행 공시가격으로 정해지고 빌라나 단독주택도 은행의 자체감정에 의해 책정하는 만큼 업계약서는 메리트가 없다”고 조언했다.

??◆뉴스에 자주 등장하는 다운계약서?부동산 ‘다운계약서’는 정치인·고위공직자의 청문회마다 단골로 등장한다.

다운계약은 업계약과 반대로 거래가격을 낮춰 계약서를 작성하는 것인데 과거 부동산거품이 심했던 시기 취득세를 피하기 위한 수법으로 사용돼왔다.

 ?짧은 기간 동안 아파트값이 수억원씩 뛸 때 다운계약서를 쓰면 취득세를 수백만원 아낄 수 있기 때문이다.

반대로 매도인 입장에서도 다운계약서를 작성함으로써 시세차익으로 인한 양도소득세를 덜 낼 수 있다.

 ?분양권 양도세율은 보유기간이 1년 미만일 때 50%, 1

2년일 때 40%로 취득세에 비해 부담이 큰 편이라 매도가격을 낮추면 그만큼 시세차익이 줄어든다.

?다운계약서는 과거에 관행처럼 이뤄졌지만 2006년 이후부턴 ‘실거래가 신고제’가 도입됐다.

2006년 이전에는 문제가 되지 않았지만 이후부터는 불법인 셈.?내년부터는 분양계약도 실거래가 신고대상에 포함된다.

 부동산거래 신고·허가 제도가 하나의 법률로 통합되는 것. ?국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’을 제정해 내년 1월20일부터 시행한다.

기존 법률과 다른 점은 국내 부동산거래뿐 아니라 외국인 토지, 토지거래 허가제 등 관련제도를 모두 포함한다.

만약 지자체에 허위신고한 사실을 자진신고하면 과태료 감면(리니언시)을 받을 수 있다.

 머니투데이 | 배규민 | 2016.09.05 04:47 | 수정 2016.09.05 04:47[머니투데이 배규민 ] [[배규민의 '땅땅' 거리며 사는 법]]?"불법인 건 알지만 매도자가 원하니까요."?입지가 좋은 아파트 분양권과 재개발·재건축 입주권 등에 '억대' 웃돈(프리미엄)이 형성되는 등 분양 시장이 여전히 뜨겁다.

?업계 관계자들은 정부와 지자체의 노력에도 불구하고 이 과정에서 불법 거래가 이뤄진다고 귀띔했다.

?특히 분양권 거래를 통해 시세차익을 노리는 사람들은 양도세(1년 미만 50%) 부담을 덜기 위해 실제 거래액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 경우가 적지 않다.

국토교통부가 올 상반기 부동산 실거래 신고 내역에 대해 조사한 결과 실제 거래 가격보다 낮게 신고한 다운계약건이 205건(392명), 실제 거래가 보다 높게 신고한 업계약이 136건(273명)을 차지했다.

전체 실거래가 허위 신고 등은 총 1973건(3507명)이다.

부과된 과태료만 126억4000만원에 달한다.

?매수자도 취득세 부담을 덜 수 있다는 이점 때문에 다운계약서 작성에 동조하기도 하는데 전문가들은 불법을 통한 절세는 어떤 경우에도 피해야 한다고 경고한다.

?허위계약서를 작성해 적발되면 우선 해당 부동산 취득세의 3배(분양권은 취득가액의 100분의 5) 이하의 과태료가 부과된다.

양도자가 과소 신고한 경우는 과소신고한 납부세액의 40%에 해당하는 무신고·과소신고가산세가 부과된다.

여기에 하루 0.03%(연 10.95%)의 납부불성실가산세도 추가된다.

10년 동안 과세할 수 있다.

?1가구 1주택 비과세·감면 혜택도 받을 수 없다.

적발되면 비과세·감면받은 세액은 추징 당하고 취득자도 해당 부동산을 양도할 때까지 비과세·감면을 받을 수 없다.

?국세청 적발 사례에 따르면 A씨의 경우 실제 거래가액 4억5000만원을 4억원으로 허위 작성한 분양권을 취득했다.

A씨는 향후 주택을 8억원에 양도하고 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춰 비과세 신고를 했다.

하지만 다운계약서 작성이 드러나면서 양도소득세가 부과됐다.

?허위매매계약서로 인한 조세포탈세액이 3억원을 넘을 경우에는 조세범처벌법에 따라 2년 이하의 징역 또는 2배 이하의 벌금형에도 처하게 된다.

?임봉수 세무법인 정상 세무사는 "당장의 이익 때문에 오랫동안 마음을 졸여야 하고 나중에 가산세 등의 더 큰 세금 부담을 질 수 있다"며 "허위계약서 작성으로 세금을 줄이려는 생각은 하지 않는 것이 현명하다"고 조언했다.

 
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