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부동산



한강을 바라보고 있으며 종로까지 10km, 강남까지 20km 안쪽인 입지임에도 불구하고 제대로 가격을 인정받지 못했던 가장 큰 배경은 교통과 학군이다.

일단 교통부터 놓고 보면, 올림픽대로 초입으로서 여의도까지 끝도없이 밀려 가다보면 종로나 강남까지는 기약이 없었다.

5호선 지하철이 다녔지만 마찬가지로 영등포구청이나 신길까지 나가는 데에 시간을 다 쏟았다.

이전에 썼던 표현인데, 원래 월급쟁이 통근이라는 것이, 5호선 타고 종로 출퇴근 한다고 치면 영등포 사는 사람은 마포 부러워 하고, 목동은 영등포에서 내리고 싶고, 우장산은 목동이 너무 들어오고 싶으며, 발산은 우장산만 돼도 좋겠다고 하는 법이다.

학군 문제는 이 지역 아파트들이 특별히 비싼 동네가 아니었으므로 특이한 점이 아니다.

명덕외고가 있기는 하지만, 뺑뺑이 배정받아 가는 학교가 아니므로 의미가 없다.

또한 대규모 임대단지의 존재와 관련이 있었다.

요즘은 어차피 뉴타운 지으면 소셜믹스로 추진을 하니 많이 의미가 희석된 감이 있는데, 소형평수 대규모 임대주택은 주변 시세를 붙잡아놓는 하나의 요인이 된다.

오해하지 말자. 가치판단을 떠나서 그냥 사실이 그렇다는 것이다.

원본보기를 누르면 아주 커진다.

변화의 바람이 불기 시작한 것은 2009년이다.

이게 무슨 일인지 갑자기 9호선 전철이 개통되어 다니기 시작했다.

그것도 급행으로 말이다.

가양역에서 급행전철을 타고 신논현까지 걸리는 시간이 25분밖에는 되지 않는다.

광화문도 30분이다.

이 정도의 시간이라면 절대거리가 무색할 정도이다.

서울시내 어디에서 출발해도 강남, 광화문이 30분은 걸리기 마련이다.

9호선 전철의 혼잡도가 높기는 하다.

그런데 시속 90km로 질주하는 입석 광역버스 타고 위태한 스파이더맨 놀이를 10년째 하고 있는 1기신도시 주민들 듣기에는 호강에 받친 소리다.

9호선 개통과 함께 2009년 이 지역 시세는 전반적으로 5000만원 이상 올랐다.

2010년 19평 2억 5천 / 25평 3억이 되었다.

단, 84제곱은 예외였다.

4억에 그대로 묶여 있었다.

소형 강세 현상을 직설적으로 보여준 것이다.

2000년대 후반 이후 마곡지구 개발도 본격화되었다.

본래 마곡이라고 하면 지하철 5호선이 무정차 통과하던 황무지였다.

마치 그린벨트로 일부러 묶어 놓은 것처럼, 김포공항에서 시내로 들어오는 길 양쪽으로 반듯한 땅이 오래도록 있었다.

2014년을 전후해 마곡에 대단지 아파트가 들어서기 시작했고, 기업들의 입주계획이 속속 발표되기 시작했다.

LG가 2017년 입주 예정이고, 코오롱, 넥센 등도 부지를 잡아놓고 있다.

직주근접이 트렌드인 시대에 제 2의 판교가 될 것이라는 기대감이 팽팽하다.

더구나 마곡지구는 상암과도 가깝다.

2030서울플랜(2030서울도시기본계획)2030 서울플랜(2030 서울도시기본계획)citybuild.seoul.go.kr 서울의 내일을 점쳐보기 위해서는 서울 2030 플랜을 참조해 보는 것이 도움이 될 것이다.

그동안 종로, 강남 양대축으로 성장해온 서울의 과제는 지역 균형개발이다.

지역내 자족기반 즉 직장을 갖춘 부도심권을 육성해 내겠다는 것이다.

그 축으로 꼽히는 몇군데 중에서도 눈에 띄는 곳이 용산, 상암, 마곡이다.

가산은 이미 지식정보기반 산업의 중심지로 자리매김을 했으며 청량리/왕십리권은 도심으로의 교통이 편리하면서 동부권으로의 진출입을 담당하는 부도심으로 성장하고 있다.

창동/상계는 낙후한 북부권 개발을 끌어당기기 위한 것으로 보아야 할 것이다.

그런데 용산, 상암, 마곡은 조금 다르다.

용산은 아직까지는 개발이 지지부진한 형편이나 여의도와 유사한 형태의 랜드마크가 들어설 것임이 자명하다.

개발이 언제라도 가능한 대규모 부지가 있으며, 서울에서도 중심중의 중심이다.

신분당선으로 강남과 종로를 연결하는 중심에 있고, 미군기지 이전시 대규모 공원화 사업도 예정되어 있다.

다만 시기의 문제가 남아있을 뿐이다.

상암은 디지털 미디어, 즉 방송통신의 중심지로서 그 입지를 더욱 공고히 할 것이다.

이미 MBC, YTN 등 방송사들이 상암에 입주해 있으며, 상암으로부터 마곡, 일산 킨텍스의 북부테크노밸리를 연계한 형태의 새로운 벨트가 그려지고 있다.

제3차 국가철도망 구축계획에 포함되었던 원종홍대선이 이를 뒷받침할 것이다.

부천에서 출발해 화곡동을 지나 가양역에서 9호선과 만나고 강을 건너 상암/DMC를 지나 홍대입구로 들어가는 노선이다.

서울 서부권을 어떻게 키워나갈 것인지에 대한 큰 방향성을 명확하게 보여주고 있는 것이다.

서울 서남물재생센터 지하화 11월 착공 - 머니투데이 뉴스www.mt.co.kr 지역내 혐오시설인 서남물재생센터의 공원화도 하나의 재료다.

분뇨처리시설에 대한 현대화작업이 마무리되어 악취문제가 해소되었고, 향후 서남물재생센터 전체에 대한 지하화 및 공원화 작업이 계획되어 있다.

언제될지 예상할 수는 없다.

취소될 가능성도 없는 것은 아니다.

그러나, 지역의 장기 호재 중 하나로 남아는 있을 것이다.

마곡 아파트는 30평대 5억 내외에 분양했던 것 같은데 이미 7억을 넘어가고 있다.

마곡과 닿아 있는 기존 아파트들도 크게 올랐다.

2005년 입주한 우장산힐스테이트(발산역 앞)는 34평이 6억 9천 500에 실거래가 찍히기도 했다.

95년 입주한 등촌주공 3단지는 24평이 4억이 넘는다.

2014년만 해도 3억 내외이던 아파트다.

가양역 인근의 노후 아파트들도 흥미롭다.

임대단지가 많기는 하지만, 한강조망권의 입주 25년차 중층 단지들 가격이 평당 1300 내외다.

말이 한강 조망이지 실제로는 내다봐도 풀 외에는 특별히 보이는 조망이 없다.

현재는 9호선 메리트 딱 하나뿐인데, 10년이 지나면 이곳은 어떻게 되어 있을까? 상암동 넘어 홍대 가는 지하철이 생기고, 마곡에는 직장들이 들어서고, 중층 단지들은 아마도 재개발도 바라보게 될 것이다.

(그런데 현재 용적률이 200프로 중반대라서, 갈길은 많이 멀다.

)2006년 1억 6천하던 19평은 2016년 실거래가가 3억을 넘어섰다.

3억 3천까지 찍힌다.

25평도 2006년 2억 3천에서 지금은 4억까지 왔다.

격세지감이다.

서울 시내에 원시세 대비해서 이렇게 많이 오른 동네가 몇 군데나 될까?그런데 2006년에 이미 4억하던 32평은 지금도 4억 5천 내외다.

잘 받아야 4억 7천 정도 실거래 받는 것 같다.

...부동산 투자라고 하면 거창하고 대단하게 생각하는 경향이 있다.

누구나 좋아하고 가장 비싼 랜드마크를 사야만 집값이 오를 것이고, 이미 20년을 바라보는 아파트들은 이제 미래가 없어서 감가상각만 남았다고 생각하는 사람들이 많은 것 같다.

그런데 가양동은 그와 정 반대의 길을 보여줬다.

2006년이면 이미 입주한지 15년이 되어가는 아파트였다.

서울 끝자락 임대주거단지라는 부정적인 이미지를 갖고 뭐 하나 딱히 개선될 여지가 안 보였던 곳이다.

그런데 이렇게도 세상이 바뀌고 나니 불과 10년만에 거의 두 배가 되었다.

앞으로도 이 지역은 미래가 나쁘지 않아 보인다.

이제는 서울 내에서도 부도심이 다극화 체제로 넘어간다.

강남/종로까지의 접근성이 1차적인 요소이지만, 지역 내에서 얼마나 직장이 소화되느냐가 또 하나의 요인이 된다는 것이다.

직주근접의 개념이 더욱 확장되고, 넓어져 간다.

지금은 남들이 좋아하지 않을만한 요인이 있는 곳이라 저평가를 받으나 그 요인들이 해소되고 정리되고 나면 누구나 좋아할 만한 곳이 될 수 있는 곳. 그런 곳을 발굴해낼 수 있는 안목을 가진 사람이 실거주라는 마법을 부리면 그것이 부동산 투자의 왕도이고 최고의 비법이 아닌가 싶다.

이어진다.

팔고 이사하면 그만이라는 것이다.

내가 기대하는 적당한 가치를 인정받아 매도하고 타 지역에 적당한 가격으로 매수해서 들어가면 된다.

보통의 월급쟁이가 자산을 증식해 번듯한 내집 한칸을 마련하기까지는 여러차례의 퐁당퐁당이 필요하고, 또 그렇게들 산다.

물론 예외도 있다.

나는 그냥 이 동네 20년 살았을 뿐인데 천지가 개벽해 원래 가격보다 다섯 배, 열 배 오른 경우다.

이런 경우라면 크게 고민할 필요가 없었을 것이다.

그럼에도, 일정 시점이 되면 이사 고민을 해야 한다.

집의 노후화 문제가 발생하며, 재개발이 추진될 수도 있기 때문이다.

상식적으로 생각해 보자. 어느 지역에 사람들이 몰릴까?1. 직장에 가까운 출퇴근이 편리한 동네 - 당연히 사람들이 좋아할 만한 곳이다.

그런데 대다수 월급쟁이들은 이런 지역의 높은 집값을 감당할 수 없다.

공급이 한정되어 있기 때문이다.

어떻게 다들 강남에 살겠는가?2. 전통적으로 유명한 아파트촌 - 그냥 이름 들으면 알 법한, 목동, 상계동, 뭐 그런 아파트촌들 사는 거 아닌가? 반은 맞고 반은 틀리다.

이런 동네는 항상 수요가 있고 거래가 일어난다.

그런데 하나 없는 게 있다.

신규 택지공급이다.

이미 지어진 아파트는 나날이 늙어 가는데, 새로운 아파트는 지을 땅이 없고 재개발은 요원하기만 하다.

그냥 있던 사람들 만큼 계속 살아가는 정도다.

3. 아니면... 집값 상승이 기대되는 재개발 유망지역? - 실거주로서는 가장 인기가 없는 곳이 이런 곳이다.

집은 40년이 다 되어 가서 화장실엔 뻘건 녹물이 가득하고 비오는 날이면 우수 배관에 물이 쏟아지는데 조합은 맨날 멱살잡고 싸움만 한다.

5년이 걸릴지 10년이 걸릴지 모르겠어서 전세 주려고 하는데 전세가가 매매가의 반의 반 밖에 안 된다.

도대체 사람들은 다 어디로 간 걸까?최근 16년간 도시간의 인구 이동 추이를 정리했다.

자료는 국가통계포털 kosis.kr에서 추출해서 정리한 것이다.

권역별로 쪼개 보면, 아주 유의미한 정보가 나온다.

한 가지 포인트씩 정리해 보자.1. 수도권 인구는 116만명이 늘어났다.

2000년대 초반 가장 급격한 유입이 있었으며, 특히 경기도로 몰렸다.

특기할만한 점은 이 인구가 결국 남부지방에서 왔다는 것이다.

부울경 43만명, 대경 41만원, 호남 53만명의 인구가 순유출되었다.

특히 부산의 경우 50만명이 썰물처럼 빠져나갔다.

2. 수도권 인구는 늘어났지만, 서울 인구는 되려 줄었다.

경기도 인구는 무려 230만명이 늘어났다.

이건 어떻게 해석을 해야 할까?지역구별로 나눠서 보면, 특히나 인구가 많이 빠져나간 동네들이 보인다.

노원구(10만), 강동구, 영등포구, 송파구, 중랑구(8만), 관악구, 광진구(7만), 동작구(6만), 도봉구(5만) 등이다.

재개발 추진으로 인한 일시적 요인으로 생각되는 곳들도 있다.

신길뉴타운(영등포), 헬리오시티(송파구) 등.나머지도 일반화해서 하나의 법칙으로 이야기할 수는 없다.

그러나 앞으로 서울의 인구 순유출은 더욱 가속화될 것이다.

그 이유는 다음과 같다.

1) 매년 30만커플이 결혼하면서 자녀세대가 분리 독립해서 독립가정을 꾸리는데, 서울 안에서 내집을 찾기가 너무 어렵다.

2) 가구당 인구수가 지속적으로 감소해서 서울 내 주택이 수용할 수 있는 인구에 한계가 존재한다.

100만호 주택이 1996년에는 330만명을 수용했지만 2010년에는 270만명밖에는 수용할 수 없게 되었다.

3) 서울 안의 신규 아파트 공급은 특정 지역에 한정되어 있고 이미 아파트촌이 형성된 지역은 새로이 개발을 할 땅이 없다.

재개발은 아직까지 다른 세상 이야기다.

인구밀도를 올릴 수 없다는 뜻이다.

4) 집은 낡아가는데, 가격은 비싸다.

내가 이 돈을 주고 여기 굳이 살아야 하는지, 외곽으로 눈을 돌리는 이주 수요가 발생한다.

그러니까, 서울이 인기가 없어서가 아니라, 서울에 살고 싶어도 살 수가 없어서 울며 겨자먹기로 경기도로 빠진다는 말이다.

3. 경기도의 사정은 더욱 천차 만별이다.

일단 용인시 인구는 52만명이 늘었다.

대규모 택지개발이 계속해서 있었던 결과다.

화성(35만), 남양주(27만), 파주(21만) 김포, 고양(17만) 등, 하나같이 신도시 내지 택지지구가 만들어진 곳이다.

그러고 보면, 분명 수요가 있다는 뜻이다.

서울과 아주 밀접한 입지는 아니지만, 직장까지의 출퇴근에 있어 불편을 타협하고라도 새 집, 잘 조성된 신도시 환경으로 가고자 하는 가구들이 200만이 넘었다는 말이다.

20

40대 인구가 현재 40

60대 인구와 거의 유사한 규모인 1,400만명이 넘는다는 점을 고려해 보자. 베이비부머 인구수 많다고 이야기 했는데, 결국 따지고 보면 20-40대나 40-60대나 인구수가 똑같다는 것이다.

넓게 보아 제2의 베이비부머 세대라고 말해도 딱히 이상하지 않을 상황이다.

(물론, 베이비부머는 1955-1963년 동안의 시기로 말하는 것이 맞다.

)결국 이들은 독립해서 가정을 꾸려 나가야 하는데 서울 안에 그만한 주택 공급이 가능할 리 없다.

윗 세대의 물량을 받아주는 것뿐만 아니라, 주택수요 자체에 순증 요인으로 작용하고 있다는 것이다.

한편 경기도 내에서도 인구 순유출을 기록한 곳들이 있다.

성남, 안양(-5만)과 광명(-4만), 부천, 군포(-2만) 등이다.

공통적으로 도시가 조성된지 오랜 시간이 흘렀으나 대규모 분양이 없었던 곳이다.

성남은 판교 개발이 있었지만 기존 분당신도시로부터의 유출이 더 많았다고 보아야 할 것이고 안양은 정말로 한동안 대규모 분양이 뜸했다.

광명은 요즘에서야 광명역 인근 등에 개발이 들어가고 있으며 부천은 상동지구 개발로 2000년대 초반 입주가 많았으나 최근 다시 유출로 돌아선 것으로 해석이 된다.

4. 말 나온 김에 부산을 좀 보자.부산이 그래도 우리나라 제 2의 도시였는데, 이제는 정말 말이 무색할 지경이다.

사상, 사하구에서만 16만명이 빠졌다.

사상구라면 자동차 부품 금형공장 등이 밀집한 공장지대이고 사하라면 하단과 감천항을 낀 전통적인 부산 구 주거지다.

문제는 부산에 일자리가 실종되었다는 것이다.

젊은이들은 창원, 울산 등지로 떠나 버렸고 공장들도 정말 영세한 하청공장들을 제외하고는 제대로 된 직장이 없다.

그리고 김해에 워낙 넓은 터에 택지공급이 많았다.

직주근접의 관점에서는 오히려 김해가 나은 상황이었다.

영도구에서도 6만이 빠졌다.

북항대교 개통 되면 뭐하나, 영도는 발전이라고는 없었다.

애초에 외진 입지인데다 길도 꼬불꼬불하고 언덕길에 뭐하나 맘편한 구석이 없다.

시내까지 나오려면 30분도 더 차를 타고 나와야 하는데, 부산시내 일자리라곤 부산은행과 공무원밖에 없다는 말이 농담처럼 나올 정도다.

부산항도 가덕 신항으로 상당부분이 빠져 나가버리고 나니, 자영업자들끼리 서로 씨앗호떡이나 팔아주고 살아갈 지경이다.

금정구도 그렇다.

그냥 그 동네 살던 사람들이나 계속 살았지 아파트 하나 올라갈 부지도 없다.

다세대 주택이 너무 밀집해 있는데 노령층 거주자가 너무 많다보니 개발에 엄두를 낼 수가 없다.

서구는 어떤가. 산북도로 버스 드리프트 영상이 무슨 무용담처럼 유튜브에 올라오는데, 전혀 개선의 여지가 없다.

개발 했다가는 엄한 사람들 다 쫓아낼 판인데 새로 들어올 사람도 마땅찮기 때문이다.

신축 주택이라면 나라면 해운대나 수영에 구매하지 금정구나 아미동 산동네에 구매할 것 같지는 않다.

오히려 인구가 는 것은 기장이다.

기장은 사실 원래 부산도 아니었다.

그런데 부산-울산 고속도로 생기면서 직장까지 교통 좋아지고, 동부산 개발 되면서 새로운 스토리가 생겼다.

사람들이 들어올 니즈가 있는 것이다.

강서구도 비슷하게 봐야 한다.

김해 가깝고, 경전철도 다닌다.

맥도에 에코시티 짓겠다는 계획까지 슬슬 들린다.

김해공항 문제로 해결이 잘 될지는 모르겠지만 말이다.

여러 면에서, 부산은 도대체 뭐가 어디서부터 어떻게 잘못되었는지 알 수가 없다.

알맹이는 다 죽어버리고 외곽으로 기를 다 빨리는 모양새다.

구도심은 이대로 방치할 셈일까? 해운대 하나만 보고 살 것 아니지 않는가.-다시 수도권으로 돌아오자.매년 30만가구가 결혼을 통해 새로 생겨난다.

10년이면 300만채의 주택수요가 있다는 것이다.

서울시내 어디 가서 집을 구하겠는가? 반면 노령층은 변화를 두려워한다.

내가 가진 서울 집 팔고 다른 데로 옮기면 다시는 서울로 돌아올 수 없을 것이라는 본능적인 공포가 있으며, 새로운 지역에 적응하는 것 자체에 대해서도 거부감이 있다.

본인이 살고 있는 지역에서 애초에 옮기려고 하지를 않는다.

이러나 저러나 뉴비들은 경기도로 빠질 수밖에 없다.

수급 관점에서 볼 때, 현재 펀더멘털은 분명히 견고해 보인다.

적어도 현재는 말이다.

그런데 10년이 지나면, 앞서 인구절벽에서 살펴보았듯이 지금보다 20

40세 인구가 10%, 150만명 적다.

20년 후면 20%, 300만명이 적다.

혼인자수도 비례해서 줄어들 것이다.

주택수요 자체가 줄어들기 시작한다.

그런데 사망자수는 갈수록 증가한다.

빈 집이 나오기 시작한다.

그런데, 지금 짓는 2기 신도시 아파트도 그때는 20년 된 노후주택이 되어 있다.

1기신도시는 더 말할 것도 없다.

50년을 바라보는 시점이다.

그렇다면 어디에 집을 사야 할까? 남들이 가고 싶어하는 곳, 좋아하는 곳을 골라야 할 것이다.

돈이 모자라서 어쩔 수 없이 가는 곳 말고 말이다.

사람들은 어느 곳으로 모여들고자 할까? 그곳은 왜 좋을까?조금더 이야기를 풀어 보자. 이어진다.

한강을 바라보고 있으며 종로까지 10km, 강남까지 20km 안쪽인 입지임에도 불구하고 제대로 가격을 인정받지 못했던 가장 큰 배경은 교통과 학군이다.

일단 교통부터 놓고 보면, 올림픽대로 초입으로서 여의도까지 끝도없이 밀려 가다보면 종로나 강남까지는 기약이 없었다.

5호선 지하철이 다녔지만 마찬가지로 영등포구청이나 신길까지 나가는 데에 시간을 다 쏟았다.

이전에 썼던 표현인데, 원래 월급쟁이 통근이라는 것이, 5호선 타고 종로 출퇴근 한다고 치면 영등포 사는 사람은 마포 부러워 하고, 목동은 영등포에서 내리고 싶고, 우장산은 목동이 너무 들어오고 싶으며, 발산은 우장산만 돼도 좋겠다고 하는 법이다.

학군 문제는 이 지역 아파트들이 특별히 비싼 동네가 아니었으므로 특이한 점이 아니다.

명덕외고가 있기는 하지만, 뺑뺑이 배정받아 가는 학교가 아니므로 의미가 없다.

또한 대규모 임대단지의 존재와 관련이 있었다.

요즘은 어차피 뉴타운 지으면 소셜믹스로 추진을 하니 많이 의미가 희석된 감이 있는데, 소형평수 대규모 임대주택은 주변 시세를 붙잡아놓는 하나의 요인이 된다.

오해하지 말자. 가치판단을 떠나서 그냥 사실이 그렇다는 것이다.

원본보기를 누르면 아주 커진다.

변화의 바람이 불기 시작한 것은 2009년이다.

이게 무슨 일인지 갑자기 9호선 전철이 개통되어 다니기 시작했다.

그것도 급행으로 말이다.

가양역에서 급행전철을 타고 신논현까지 걸리는 시간이 25분밖에는 되지 않는다.

광화문도 30분이다.

이 정도의 시간이라면 절대거리가 무색할 정도이다.

서울시내 어디에서 출발해도 강남, 광화문이 30분은 걸리기 마련이다.

9호선 전철의 혼잡도가 높기는 하다.

그런데 시속 90km로 질주하는 입석 광역버스 타고 위태한 스파이더맨 놀이를 10년째 하고 있는 1기신도시 주민들 듣기에는 호강에 받친 소리다.

9호선 개통과 함께 2009년 이 지역 시세는 전반적으로 5000만원 이상 올랐다.

2010년 19평 2억 5천 / 25평 3억이 되었다.

단, 84제곱은 예외였다.

4억에 그대로 묶여 있었다.

소형 강세 현상을 직설적으로 보여준 것이다.

2000년대 후반 이후 마곡지구 개발도 본격화되었다.

본래 마곡이라고 하면 지하철 5호선이 무정차 통과하던 황무지였다.

마치 그린벨트로 일부러 묶어 놓은 것처럼, 김포공항에서 시내로 들어오는 길 양쪽으로 반듯한 땅이 오래도록 있었다.

2014년을 전후해 마곡에 대단지 아파트가 들어서기 시작했고, 기업들의 입주계획이 속속 발표되기 시작했다.

LG가 2017년 입주 예정이고, 코오롱, 넥센 등도 부지를 잡아놓고 있다.

직주근접이 트렌드인 시대에 제 2의 판교가 될 것이라는 기대감이 팽팽하다.

더구나 마곡지구는 상암과도 가깝다.

2030서울플랜(2030서울도시기본계획)2030 서울플랜(2030 서울도시기본계획)citybuild.seoul.go.kr 서울의 내일을 점쳐보기 위해서는 서울 2030 플랜을 참조해 보는 것이 도움이 될 것이다.

그동안 종로, 강남 양대축으로 성장해온 서울의 과제는 지역 균형개발이다.

지역내 자족기반 즉 직장을 갖춘 부도심권을 육성해 내겠다는 것이다.

그 축으로 꼽히는 몇군데 중에서도 눈에 띄는 곳이 용산, 상암, 마곡이다.

가산은 이미 지식정보기반 산업의 중심지로 자리매김을 했으며 청량리/왕십리권은 도심으로의 교통이 편리하면서 동부권으로의 진출입을 담당하는 부도심으로 성장하고 있다.

창동/상계는 낙후한 북부권 개발을 끌어당기기 위한 것으로 보아야 할 것이다.

그런데 용산, 상암, 마곡은 조금 다르다.

용산은 아직까지는 개발이 지지부진한 형편이나 여의도와 유사한 형태의 랜드마크가 들어설 것임이 자명하다.

개발이 언제라도 가능한 대규모 부지가 있으며, 서울에서도 중심중의 중심이다.

신분당선으로 강남과 종로를 연결하는 중심에 있고, 미군기지 이전시 대규모 공원화 사업도 예정되어 있다.

다만 시기의 문제가 남아있을 뿐이다.

상암은 디지털 미디어, 즉 방송통신의 중심지로서 그 입지를 더욱 공고히 할 것이다.

이미 MBC, YTN 등 방송사들이 상암에 입주해 있으며, 상암으로부터 마곡, 일산 킨텍스의 북부테크노밸리를 연계한 형태의 새로운 벨트가 그려지고 있다.

제3차 국가철도망 구축계획에 포함되었던 원종홍대선이 이를 뒷받침할 것이다.

부천에서 출발해 화곡동을 지나 가양역에서 9호선과 만나고 강을 건너 상암/DMC를 지나 홍대입구로 들어가는 노선이다.

서울 서부권을 어떻게 키워나갈 것인지에 대한 큰 방향성을 명확하게 보여주고 있는 것이다.

서울 서남물재생센터 지하화 11월 착공 - 머니투데이 뉴스www.mt.co.kr 지역내 혐오시설인 서남물재생센터의 공원화도 하나의 재료다.

분뇨처리시설에 대한 현대화작업이 마무리되어 악취문제가 해소되었고, 향후 서남물재생센터 전체에 대한 지하화 및 공원화 작업이 계획되어 있다.

언제될지 예상할 수는 없다.

취소될 가능성도 없는 것은 아니다.

그러나, 지역의 장기 호재 중 하나로 남아는 있을 것이다.

마곡 아파트는 30평대 5억 내외에 분양했던 것 같은데 이미 7억을 넘어가고 있다.

마곡과 닿아 있는 기존 아파트들도 크게 올랐다.

2005년 입주한 우장산힐스테이트(발산역 앞)는 34평이 6억 9천 500에 실거래가 찍히기도 했다.

95년 입주한 등촌주공 3단지는 24평이 4억이 넘는다.

2014년만 해도 3억 내외이던 아파트다.

[부동산] 진실 또는 거짓..


가양역 인근의 노후 아파트들도 흥미롭다.

임대단지가 많기는 하지만, 한강조망권의 입주 25년차 중층 단지들 가격이 평당 1300 내외다.

말이 한강 조망이지 실제로는 내다봐도 풀 외에는 특별히 보이는 조망이 없다.

현재는 9호선 메리트 딱 하나뿐인데, 10년이 지나면 이곳은 어떻게 되어 있을까? 상암동 넘어 홍대 가는 지하철이 생기고, 마곡에는 직장들이 들어서고, 중층 단지들은 아마도 재개발도 바라보게 될 것이다.

(그런데 현재 용적률이 200프로 중반대라서, 갈길은 많이 멀다.

)2006년 1억 6천하던 19평은 2016년 실거래가가 3억을 넘어섰다.

3억 3천까지 찍힌다.

25평도 2006년 2억 3천에서 지금은 4억까지 왔다.

격세지감이다.

서울 시내에 원시세 대비해서 이렇게 많이 오른 동네가 몇 군데나 될까?그런데 2006년에 이미 4억하던 32평은 지금도 4억 5천 내외다.

잘 받아야 4억 7천 정도 실거래 받는 것 같다.

...부동산 투자라고 하면 거창하고 대단하게 생각하는 경향이 있다.

누구나 좋아하고 가장 비싼 랜드마크를 사야만 집값이 오를 것이고, 이미 20년을 바라보는 아파트들은 이제 미래가 없어서 감가상각만 남았다고 생각하는 사람들이 많은 것 같다.

그런데 가양동은 그와 정 반대의 길을 보여줬다.

2006년이면 이미 입주한지 15년이 되어가는 아파트였다.

서울 끝자락 임대주거단지라는 부정적인 이미지를 갖고 뭐 하나 딱히 개선될 여지가 안 보였던 곳이다.

그런데 이렇게도 세상이 바뀌고 나니 불과 10년만에 거의 두 배가 되었다.

앞으로도 이 지역은 미래가 나쁘지 않아 보인다.

이제는 서울 내에서도 부도심이 다극화 체제로 넘어간다.

강남/종로까지의 접근성이 1차적인 요소이지만, 지역 내에서 얼마나 직장이 소화되느냐가 또 하나의 요인이 된다는 것이다.

직주근접의 개념이 더욱 확장되고, 넓어져 간다.

지금은 남들이 좋아하지 않을만한 요인이 있는 곳이라 저평가를 받으나 그 요인들이 해소되고 정리되고 나면 누구나 좋아할 만한 곳이 될 수 있는 곳. 그런 곳을 발굴해낼 수 있는 안목을 가진 사람이 실거주라는 마법을 부리면 그것이 부동산 투자의 왕도이고 최고의 비법이 아닌가 싶다.

이어진다.

팔고 이사하면 그만이라는 것이다.

내가 기대하는 적당한 가치를 인정받아 매도하고 타 지역에 적당한 가격으로 매수해서 들어가면 된다.

보통의 월급쟁이가 자산을 증식해 번듯한 내집 한칸을 마련하기까지는 여러차례의 퐁당퐁당이 필요하고, 또 그렇게들 산다.

물론 예외도 있다.

나는 그냥 이 동네 20년 살았을 뿐인데 천지가 개벽해 원래 가격보다 다섯 배, 열 배 오른 경우다.

이런 경우라면 크게 고민할 필요가 없었을 것이다.

그럼에도, 일정 시점이 되면 이사 고민을 해야 한다.

집의 노후화 문제가 발생하며, 재개발이 추진될 수도 있기 때문이다.

상식적으로 생각해 보자. 어느 지역에 사람들이 몰릴까?1. 직장에 가까운 출퇴근이 편리한 동네 - 당연히 사람들이 좋아할 만한 곳이다.

그런데 대다수 월급쟁이들은 이런 지역의 높은 집값을 감당할 수 없다.

공급이 한정되어 있기 때문이다.

어떻게 다들 강남에 살겠는가?2. 전통적으로 유명한 아파트촌 - 그냥 이름 들으면 알 법한, 목동, 상계동, 뭐 그런 아파트촌들 사는 거 아닌가? 반은 맞고 반은 틀리다.

이런 동네는 항상 수요가 있고 거래가 일어난다.

그런데 하나 없는 게 있다.

신규 택지공급이다.

이미 지어진 아파트는 나날이 늙어 가는데, 새로운 아파트는 지을 땅이 없고 재개발은 요원하기만 하다.

그냥 있던 사람들 만큼 계속 살아가는 정도다.

3. 아니면... 집값 상승이 기대되는 재개발 유망지역? - 실거주로서는 가장 인기가 없는 곳이 이런 곳이다.

집은 40년이 다 되어 가서 화장실엔 뻘건 녹물이 가득하고 비오는 날이면 우수 배관에 물이 쏟아지는데 조합은 맨날 멱살잡고 싸움만 한다.

5년이 걸릴지 10년이 걸릴지 모르겠어서 전세 주려고 하는데 전세가가 매매가의 반의 반 밖에 안 된다.

도대체 사람들은 다 어디로 간 걸까?최근 16년간 도시간의 인구 이동 추이를 정리했다.

자료는 국가통계포털 kosis.kr에서 추출해서 정리한 것이다.

권역별로 쪼개 보면, 아주 유의미한 정보가 나온다.

한 가지 포인트씩 정리해 보자.1. 수도권 인구는 116만명이 늘어났다.

2000년대 초반 가장 급격한 유입이 있었으며, 특히 경기도로 몰렸다.

특기할만한 점은 이 인구가 결국 남부지방에서 왔다는 것이다.

부울경 43만명, 대경 41만원, 호남 53만명의 인구가 순유출되었다.

특히 부산의 경우 50만명이 썰물처럼 빠져나갔다.

2. 수도권 인구는 늘어났지만, 서울 인구는 되려 줄었다.

경기도 인구는 무려 230만명이 늘어났다.

이건 어떻게 해석을 해야 할까?지역구별로 나눠서 보면, 특히나 인구가 많이 빠져나간 동네들이 보인다.

노원구(10만), 강동구, 영등포구, 송파구, 중랑구(8만), 관악구, 광진구(7만), 동작구(6만), 도봉구(5만) 등이다.

재개발 추진으로 인한 일시적 요인으로 생각되는 곳들도 있다.

신길뉴타운(영등포), 헬리오시티(송파구) 등.나머지도 일반화해서 하나의 법칙으로 이야기할 수는 없다.

그러나 앞으로 서울의 인구 순유출은 더욱 가속화될 것이다.

그 이유는 다음과 같다.

1) 매년 30만커플이 결혼하면서 자녀세대가 분리 독립해서 독립가정을 꾸리는데, 서울 안에서 내집을 찾기가 너무 어렵다.

2) 가구당 인구수가 지속적으로 감소해서 서울 내 주택이 수용할 수 있는 인구에 한계가 존재한다.

100만호 주택이 1996년에는 330만명을 수용했지만 2010년에는 270만명밖에는 수용할 수 없게 되었다.

3) 서울 안의 신규 아파트 공급은 특정 지역에 한정되어 있고 이미 아파트촌이 형성된 지역은 새로이 개발을 할 땅이 없다.

재개발은 아직까지 다른 세상 이야기다.

인구밀도를 올릴 수 없다는 뜻이다.

4) 집은 낡아가는데, 가격은 비싸다.

내가 이 돈을 주고 여기 굳이 살아야 하는지, 외곽으로 눈을 돌리는 이주 수요가 발생한다.

그러니까, 서울이 인기가 없어서가 아니라, 서울에 살고 싶어도 살 수가 없어서 울며 겨자먹기로 경기도로 빠진다는 말이다.

3. 경기도의 사정은 더욱 천차 만별이다.

일단 용인시 인구는 52만명이 늘었다.

대규모 택지개발이 계속해서 있었던 결과다.

화성(35만), 남양주(27만), 파주(21만) 김포, 고양(17만) 등, 하나같이 신도시 내지 택지지구가 만들어진 곳이다.

그러고 보면, 분명 수요가 있다는 뜻이다.

서울과 아주 밀접한 입지는 아니지만, 직장까지의 출퇴근에 있어 불편을 타협하고라도 새 집, 잘 조성된 신도시 환경으로 가고자 하는 가구들이 200만이 넘었다는 말이다.

20

40대 인구가 현재 40

60대 인구와 거의 유사한 규모인 1,400만명이 넘는다는 점을 고려해 보자. 베이비부머 인구수 많다고 이야기 했는데, 결국 따지고 보면 20-40대나 40-60대나 인구수가 똑같다는 것이다.

넓게 보아 제2의 베이비부머 세대라고 말해도 딱히 이상하지 않을 상황이다.

(물론, 베이비부머는 1955-1963년 동안의 시기로 말하는 것이 맞다.

)결국 이들은 독립해서 가정을 꾸려 나가야 하는데 서울 안에 그만한 주택 공급이 가능할 리 없다.

윗 세대의 물량을 받아주는 것뿐만 아니라, 주택수요 자체에 순증 요인으로 작용하고 있다는 것이다.

한편 경기도 내에서도 인구 순유출을 기록한 곳들이 있다.

성남, 안양(-5만)과 광명(-4만), 부천, 군포(-2만) 등이다.

공통적으로 도시가 조성된지 오랜 시간이 흘렀으나 대규모 분양이 없었던 곳이다.

성남은 판교 개발이 있었지만 기존 분당신도시로부터의 유출이 더 많았다고 보아야 할 것이고 안양은 정말로 한동안 대규모 분양이 뜸했다.

광명은 요즘에서야 광명역 인근 등에 개발이 들어가고 있으며 부천은 상동지구 개발로 2000년대 초반 입주가 많았으나 최근 다시 유출로 돌아선 것으로 해석이 된다.

4. 말 나온 김에 부산을 좀 보자.부산이 그래도 우리나라 제 2의 도시였는데, 이제는 정말 말이 무색할 지경이다.

사상, 사하구에서만 16만명이 빠졌다.

사상구라면 자동차 부품 금형공장 등이 밀집한 공장지대이고 사하라면 하단과 감천항을 낀 전통적인 부산 구 주거지다.

문제는 부산에 일자리가 실종되었다는 것이다.

젊은이들은 창원, 울산 등지로 떠나 버렸고 공장들도 정말 영세한 하청공장들을 제외하고는 제대로 된 직장이 없다.

그리고 김해에 워낙 넓은 터에 택지공급이 많았다.

직주근접의 관점에서는 오히려 김해가 나은 상황이었다.

영도구에서도 6만이 빠졌다.

북항대교 개통 되면 뭐하나, 영도는 발전이라고는 없었다.

애초에 외진 입지인데다 길도 꼬불꼬불하고 언덕길에 뭐하나 맘편한 구석이 없다.

시내까지 나오려면 30분도 더 차를 타고 나와야 하는데, 부산시내 일자리라곤 부산은행과 공무원밖에 없다는 말이 농담처럼 나올 정도다.

부산항도 가덕 신항으로 상당부분이 빠져 나가버리고 나니, 자영업자들끼리 서로 씨앗호떡이나 팔아주고 살아갈 지경이다.

금정구도 그렇다.

그냥 그 동네 살던 사람들이나 계속 살았지 아파트 하나 올라갈 부지도 없다.

다세대 주택이 너무 밀집해 있는데 노령층 거주자가 너무 많다보니 개발에 엄두를 낼 수가 없다.

서구는 어떤가. 산북도로 버스 드리프트 영상이 무슨 무용담처럼 유튜브에 올라오는데, 전혀 개선의 여지가 없다.

개발 했다가는 엄한 사람들 다 쫓아낼 판인데 새로 들어올 사람도 마땅찮기 때문이다.

신축 주택이라면 나라면 해운대나 수영에 구매하지 금정구나 아미동 산동네에 구매할 것 같지는 않다.

오히려 인구가 는 것은 기장이다.

기장은 사실 원래 부산도 아니었다.

그런데 부산-울산 고속도로 생기면서 직장까지 교통 좋아지고, 동부산 개발 되면서 새로운 스토리가 생겼다.

사람들이 들어올 니즈가 있는 것이다.

강서구도 비슷하게 봐야 한다.

김해 가깝고, 경전철도 다닌다.

맥도에 에코시티 짓겠다는 계획까지 슬슬 들린다.

김해공항 문제로 해결이 잘 될지는 모르겠지만 말이다.

여러 면에서, 부산은 도대체 뭐가 어디서부터 어떻게 잘못되었는지 알 수가 없다.

알맹이는 다 죽어버리고 외곽으로 기를 다 빨리는 모양새다.

구도심은 이대로 방치할 셈일까? 해운대 하나만 보고 살 것 아니지 않는가.-다시 수도권으로 돌아오자.매년 30만가구가 결혼을 통해 새로 생겨난다.

10년이면 300만채의 주택수요가 있다는 것이다.

서울시내 어디 가서 집을 구하겠는가? 반면 노령층은 변화를 두려워한다.

내가 가진 서울 집 팔고 다른 데로 옮기면 다시는 서울로 돌아올 수 없을 것이라는 본능적인 공포가 있으며, 새로운 지역에 적응하는 것 자체에 대해서도 거부감이 있다.

본인이 살고 있는 지역에서 애초에 옮기려고 하지를 않는다.

이러나 저러나 뉴비들은 경기도로 빠질 수밖에 없다.

수급 관점에서 볼 때, 현재 펀더멘털은 분명히 견고해 보인다.

적어도 현재는 말이다.

그런데 10년이 지나면, 앞서 인구절벽에서 살펴보았듯이 지금보다 20

40세 인구가 10%, 150만명 적다.

[부동산] 누구나 한번쯤 이런 생각을.



20년 후면 20%, 300만명이 적다.

혼인자수도 비례해서 줄어들 것이다.

주택수요 자체가 줄어들기 시작한다.

그런데 사망자수는 갈수록 증가한다.

빈 집이 나오기 시작한다.

그런데, 지금 짓는 2기 신도시 아파트도 그때는 20년 된 노후주택이 되어 있다.

1기신도시는 더 말할 것도 없다.

50년을 바라보는 시점이다.

그렇다면 어디에 집을 사야 할까? 남들이 가고 싶어하는 곳, 좋아하는 곳을 골라야 할 것이다.

돈이 모자라서 어쩔 수 없이 가는 곳 말고 말이다.

사람들은 어느 곳으로 모여들고자 할까? 그곳은 왜 좋을까?조금더 이야기를 풀어 보자. 이어진다.

팔고 이사하면 그만이라는 것이다.

내가 기대하는 적당한 가치를 인정받아 매도하고 타 지역에 적당한 가격으로 매수해서 들어가면 된다.

보통의 월급쟁이가 자산을 증식해 번듯한 내집 한칸을 마련하기까지는 여러차례의 퐁당퐁당이 필요하고, 또 그렇게들 산다.

물론 예외도 있다.

나는 그냥 이 동네 20년 살았을 뿐인데 천지가 개벽해 원래 가격보다 다섯 배, 열 배 오른 경우다.

이런 경우라면 크게 고민할 필요가 없었을 것이다.

그럼에도, 일정 시점이 되면 이사 고민을 해야 한다.

집의 노후화 문제가 발생하며, 재개발이 추진될 수도 있기 때문이다.

상식적으로 생각해 보자. 어느 지역에 사람들이 몰릴까?1. 직장에 가까운 출퇴근이 편리한 동네 - 당연히 사람들이 좋아할 만한 곳이다.

그런데 대다수 월급쟁이들은 이런 지역의 높은 집값을 감당할 수 없다.

공급이 한정되어 있기 때문이다.

어떻게 다들 강남에 살겠는가?2. 전통적으로 유명한 아파트촌 - 그냥 이름 들으면 알 법한, 목동, 상계동, 뭐 그런 아파트촌들 사는 거 아닌가? 반은 맞고 반은 틀리다.

이런 동네는 항상 수요가 있고 거래가 일어난다.

그런데 하나 없는 게 있다.

신규 택지공급이다.

이미 지어진 아파트는 나날이 늙어 가는데, 새로운 아파트는 지을 땅이 없고 재개발은 요원하기만 하다.

그냥 있던 사람들 만큼 계속 살아가는 정도다.

3. 아니면... 집값 상승이 기대되는 재개발 유망지역? - 실거주로서는 가장 인기가 없는 곳이 이런 곳이다.

집은 40년이 다 되어 가서 화장실엔 뻘건 녹물이 가득하고 비오는 날이면 우수 배관에 물이 쏟아지는데 조합은 맨날 멱살잡고 싸움만 한다.

5년이 걸릴지 10년이 걸릴지 모르겠어서 전세 주려고 하는데 전세가가 매매가의 반의 반 밖에 안 된다.

도대체 사람들은 다 어디로 간 걸까?최근 16년간 도시간의 인구 이동 추이를 정리했다.

자료는 국가통계포털 kosis.kr에서 추출해서 정리한 것이다.

권역별로 쪼개 보면, 아주 유의미한 정보가 나온다.

한 가지 포인트씩 정리해 보자.1. 수도권 인구는 116만명이 늘어났다.

2000년대 초반 가장 급격한 유입이 있었으며, 특히 경기도로 몰렸다.

특기할만한 점은 이 인구가 결국 남부지방에서 왔다는 것이다.

부울경 43만명, 대경 41만원, 호남 53만명의 인구가 순유출되었다.

특히 부산의 경우 50만명이 썰물처럼 빠져나갔다.

2. 수도권 인구는 늘어났지만, 서울 인구는 되려 줄었다.

경기도 인구는 무려 230만명이 늘어났다.

이건 어떻게 해석을 해야 할까?지역구별로 나눠서 보면, 특히나 인구가 많이 빠져나간 동네들이 보인다.

노원구(10만), 강동구, 영등포구, 송파구, 중랑구(8만), 관악구, 광진구(7만), 동작구(6만), 도봉구(5만) 등이다.

재개발 추진으로 인한 일시적 요인으로 생각되는 곳들도 있다.

신길뉴타운(영등포), 헬리오시티(송파구) 등.나머지도 일반화해서 하나의 법칙으로 이야기할 수는 없다.

그러나 앞으로 서울의 인구 순유출은 더욱 가속화될 것이다.

그 이유는 다음과 같다.

1) 매년 30만커플이 결혼하면서 자녀세대가 분리 독립해서 독립가정을 꾸리는데, 서울 안에서 내집을 찾기가 너무 어렵다.

2) 가구당 인구수가 지속적으로 감소해서 서울 내 주택이 수용할 수 있는 인구에 한계가 존재한다.

100만호 주택이 1996년에는 330만명을 수용했지만 2010년에는 270만명밖에는 수용할 수 없게 되었다.

3) 서울 안의 신규 아파트 공급은 특정 지역에 한정되어 있고 이미 아파트촌이 형성된 지역은 새로이 개발을 할 땅이 없다.

재개발은 아직까지 다른 세상 이야기다.

인구밀도를 올릴 수 없다는 뜻이다.

4) 집은 낡아가는데, 가격은 비싸다.

내가 이 돈을 주고 여기 굳이 살아야 하는지, 외곽으로 눈을 돌리는 이주 수요가 발생한다.

그러니까, 서울이 인기가 없어서가 아니라, 서울에 살고 싶어도 살 수가 없어서 울며 겨자먹기로 경기도로 빠진다는 말이다.

3. 경기도의 사정은 더욱 천차 만별이다.

일단 용인시 인구는 52만명이 늘었다.

대규모 택지개발이 계속해서 있었던 결과다.

화성(35만), 남양주(27만), 파주(21만) 김포, 고양(17만) 등, 하나같이 신도시 내지 택지지구가 만들어진 곳이다.

그러고 보면, 분명 수요가 있다는 뜻이다.

서울과 아주 밀접한 입지는 아니지만, 직장까지의 출퇴근에 있어 불편을 타협하고라도 새 집, 잘 조성된 신도시 환경으로 가고자 하는 가구들이 200만이 넘었다는 말이다.

20

40대 인구가 현재 40

60대 인구와 거의 유사한 규모인 1,400만명이 넘는다는 점을 고려해 보자. 베이비부머 인구수 많다고 이야기 했는데, 결국 따지고 보면 20-40대나 40-60대나 인구수가 똑같다는 것이다.

넓게 보아 제2의 베이비부머 세대라고 말해도 딱히 이상하지 않을 상황이다.

(물론, 베이비부머는 1955-1963년 동안의 시기로 말하는 것이 맞다.

)결국 이들은 독립해서 가정을 꾸려 나가야 하는데 서울 안에 그만한 주택 공급이 가능할 리 없다.

윗 세대의 물량을 받아주는 것뿐만 아니라, 주택수요 자체에 순증 요인으로 작용하고 있다는 것이다.

한편 경기도 내에서도 인구 순유출을 기록한 곳들이 있다.

성남, 안양(-5만)과 광명(-4만), 부천, 군포(-2만) 등이다.

공통적으로 도시가 조성된지 오랜 시간이 흘렀으나 대규모 분양이 없었던 곳이다.

성남은 판교 개발이 있었지만 기존 분당신도시로부터의 유출이 더 많았다고 보아야 할 것이고 안양은 정말로 한동안 대규모 분양이 뜸했다.

광명은 요즘에서야 광명역 인근 등에 개발이 들어가고 있으며 부천은 상동지구 개발로 2000년대 초반 입주가 많았으나 최근 다시 유출로 돌아선 것으로 해석이 된다.

4. 말 나온 김에 부산을 좀 보자.부산이 그래도 우리나라 제 2의 도시였는데, 이제는 정말 말이 무색할 지경이다.

사상, 사하구에서만 16만명이 빠졌다.

사상구라면 자동차 부품 금형공장 등이 밀집한 공장지대이고 사하라면 하단과 감천항을 낀 전통적인 부산 구 주거지다.

문제는 부산에 일자리가 실종되었다는 것이다.

젊은이들은 창원, 울산 등지로 떠나 버렸고 공장들도 정말 영세한 하청공장들을 제외하고는 제대로 된 직장이 없다.

그리고 김해에 워낙 넓은 터에 택지공급이 많았다.

직주근접의 관점에서는 오히려 김해가 나은 상황이었다.

영도구에서도 6만이 빠졌다.

북항대교 개통 되면 뭐하나, 영도는 발전이라고는 없었다.

애초에 외진 입지인데다 길도 꼬불꼬불하고 언덕길에 뭐하나 맘편한 구석이 없다.

시내까지 나오려면 30분도 더 차를 타고 나와야 하는데, 부산시내 일자리라곤 부산은행과 공무원밖에 없다는 말이 농담처럼 나올 정도다.

부산항도 가덕 신항으로 상당부분이 빠져 나가버리고 나니, 자영업자들끼리 서로 씨앗호떡이나 팔아주고 살아갈 지경이다.

금정구도 그렇다.

그냥 그 동네 살던 사람들이나 계속 살았지 아파트 하나 올라갈 부지도 없다.

다세대 주택이 너무 밀집해 있는데 노령층 거주자가 너무 많다보니 개발에 엄두를 낼 수가 없다.

서구는 어떤가. 산북도로 버스 드리프트 영상이 무슨 무용담처럼 유튜브에 올라오는데, 전혀 개선의 여지가 없다.

개발 했다가는 엄한 사람들 다 쫓아낼 판인데 새로 들어올 사람도 마땅찮기 때문이다.

신축 주택이라면 나라면 해운대나 수영에 구매하지 금정구나 아미동 산동네에 구매할 것 같지는 않다.

오히려 인구가 는 것은 기장이다.

기장은 사실 원래 부산도 아니었다.

그런데 부산-울산 고속도로 생기면서 직장까지 교통 좋아지고, 동부산 개발 되면서 새로운 스토리가 생겼다.

사람들이 들어올 니즈가 있는 것이다.

강서구도 비슷하게 봐야 한다.

김해 가깝고, 경전철도 다닌다.

맥도에 에코시티 짓겠다는 계획까지 슬슬 들린다.

김해공항 문제로 해결이 잘 될지는 모르겠지만 말이다.

여러 면에서, 부산은 도대체 뭐가 어디서부터 어떻게 잘못되었는지 알 수가 없다.

알맹이는 다 죽어버리고 외곽으로 기를 다 빨리는 모양새다.

구도심은 이대로 방치할 셈일까? 해운대 하나만 보고 살 것 아니지 않는가.-다시 수도권으로 돌아오자.매년 30만가구가 결혼을 통해 새로 생겨난다.

10년이면 300만채의 주택수요가 있다는 것이다.

서울시내 어디 가서 집을 구하겠는가? 반면 노령층은 변화를 두려워한다.

내가 가진 서울 집 팔고 다른 데로 옮기면 다시는 서울로 돌아올 수 없을 것이라는 본능적인 공포가 있으며, 새로운 지역에 적응하는 것 자체에 대해서도 거부감이 있다.

본인이 살고 있는 지역에서 애초에 옮기려고 하지를 않는다.

이러나 저러나 뉴비들은 경기도로 빠질 수밖에 없다.

수급 관점에서 볼 때, 현재 펀더멘털은 분명히 견고해 보인다.

적어도 현재는 말이다.

그런데 10년이 지나면, 앞서 인구절벽에서 살펴보았듯이 지금보다 20

40세 인구가 10%, 150만명 적다.

20년 후면 20%, 300만명이 적다.

혼인자수도 비례해서 줄어들 것이다.

주택수요 자체가 줄어들기 시작한다.

그런데 사망자수는 갈수록 증가한다.

빈 집이 나오기 시작한다.

그런데, 지금 짓는 2기 신도시 아파트도 그때는 20년 된 노후주택이 되어 있다.

1기신도시는 더 말할 것도 없다.

50년을 바라보는 시점이다.

그렇다면 어디에 집을 사야 할까? 남들이 가고 싶어하는 곳, 좋아하는 곳을 골라야 할 것이다.

돈이 모자라서 어쩔 수 없이 가는 곳 말고 말이다.

사람들은 어느 곳으로 모여들고자 할까? 그곳은 왜 좋을까?조금더 이야기를 풀어 보자. 이어진다.

      오늘 포스팅은 아파트에 관한 이야기입니다.

정확히는 아파트값에 대한 이야기입니다.

  주요 관련 카페에서는아파트값과 관련하여오늘도 여러이야기들이 오갑니다.

당연히 여러 주장들이 있고 주장들이 있으니 대척점과 대립이존재합니다.

  그 중!  가장 심대하고 중요한 대립과논쟁은 아파트값의 하락과 상승에대한 싸움일겁니다.

  너를 제거해야 내가산다?? 왜? ㅋㅋ    누가 이길까요?  하락론과 상승론은 시기별로힘의 차이를 보이기도 하지만항상 팽팽한 긴장관계를 유지하고 있죠.  최근엔 일정한 방향성이안나온다고 많이들 생각하니이 전쟁은 그 어느때보다 힘의 균형이 팽팽한것 같습니다.

  그 만큼 많은 논쟁이 있고답을 구하기 어려운 이야기입니다.

   이제부터는 제 생각일 뿐입니다.

         아파트값은 과연 하락하는가?에대한 저 얼티메이텀의 개인적 견해에 대한 글입니다.

      어려운 문제이기에      제 답변은 신뢰도가 떨어지니공개하기에 앞서  그래도 저보단 공신력이 있는정부의소견아니 통계를 먼저 보여드리겠습니다.

      전국 아파트매매가 지수입니다.

      ? 위의 그래프는 통계청 자료를제가 직접 정리하여 만든 그래프입니다.

(수고했다.

.토닥토닥)  그러니 아파트값에 대한 정부의소견아니 정부의 통계입니다.

 그리고  그 밑에"이러니 저러니 해도 전국 아파트값은 계속 올라왔다"는 정부의 소견이나 통계가아닌제 의견입니다.

  답이나왔네요    그럼 전이만    가 아니고    아파트값을 좀더 들여다 보겠습니다.

 ??   전국 아파트값은 상승해 왔지만금융위기, DTI , 분양가상한제등신나게 뚜들겨 맞은 수도권이2009년부터 2013년까지 비틀거렸습니다.

  이 내용은 다음 포스팅에서다시 언급될 이야기이니미리 잘 봐두시면 좋을거 같습니다.

  그렇다면 비틀거리는 리더(수도권)의빈자리를 누가 메꿔서 아파트값의 하락을 방어해냈을까요?? 큰 역활을 한분들인데요   우선 역시 대한민국 제2의 도시인부산이 먼저 치고 갑니다.

90%가 넘는 상승이군요9년간.... 날아라 부산갈매기!   ?? 그리고 그 뒤를 VIP취임 후 대구가 허겁지겁 따라 붙습니다.

9년간 대략 65% 정도 상승한거 같습니다.

 총선 후 VIP의 레임덕이 온다면?? 이 내용도 다음 이야기에   ??   80%이상의 상승을 보여주며광주도 한몫을 합니다.

 ?이 지역을 주목해야하는데요 기세좋게 치고나가던 대전은게걸음을 걷습니다.

세종시 이유도 있을거고 여러가지 다른 이유들도 있겠지만이 이야기도 다음에..  ? 역시 우리나라 최대 부자도시 중하나의 면모를 보여줍니다.

울산이 15년까지도 신나게 치고 올라갔습니다.

      ?그리고 문제의 이분!!!!! 아파트값 가격지수로만 봐도9년간 100에서 250으로 250%에 근접한 상승을 보여주는기적을 행하신 이분 제주   이렇게 보니 수도권이 잠시 주춤했지만  그렇다고 아파트값이 하락했다고볼 수 있을까요?  답을 한다더니 갑자기 질문을 하게 되네요 하지만 위의내용을잘 읽어 보신분이라면 아파트 값에 대한 답은 구하셨으리라믿습니다.

 이 다음에 시간이 날때 다시 작성 할 이야긴수도권 부동산에 관한 내용입니다.

? 아파트값이 상승한다고 생각하시는 분들은 여기저기 많이 퍼트려 주세요  ㅋㅋㅋㅋㅋ      존경합니다.

이웃님들.             오늘 포스팅은 아파트에 관한 이야기입니다.

정확히는 아파트값에 대한 이야기입니다.

  주요 관련 카페에서는아파트값과 관련하여오늘도 여러이야기들이 오갑니다.

당연히 여러 주장들이 있고 주장들이 있으니 대척점과 대립이존재합니다.

  그 중!  가장 심대하고 중요한 대립과논쟁은 아파트값의 하락과 상승에대한 싸움일겁니다.

  너를 제거해야 내가산다?? 왜? ㅋㅋ    누가 이길까요?  하락론과 상승론은 시기별로힘의 차이를 보이기도 하지만항상 팽팽한 긴장관계를 유지하고 있죠.  최근엔 일정한 방향성이안나온다고 많이들 생각하니이 전쟁은 그 어느때보다 힘의 균형이 팽팽한것 같습니다.

  그 만큼 많은 논쟁이 있고답을 구하기 어려운 이야기입니다.

   이제부터는 제 생각일 뿐입니다.

         아파트값은 과연 하락하는가?에대한 저 얼티메이텀의 개인적 견해에 대한 글입니다.

      어려운 문제이기에      제 답변은 신뢰도가 떨어지니공개하기에 앞서  그래도 저보단 공신력이 있는정부의소견아니 통계를 먼저 보여드리겠습니다.

      전국 아파트매매가 지수입니다.

      ? 위의 그래프는 통계청 자료를제가 직접 정리하여 만든 그래프입니다.

(수고했다.

.토닥토닥)  그러니 아파트값에 대한 정부의소견아니 정부의 통계입니다.

 그리고  그 밑에"이러니 저러니 해도 전국 아파트값은 계속 올라왔다"는 정부의 소견이나 통계가아닌제 의견입니다.

  답이나왔네요    그럼 전이만    가 아니고    아파트값을 좀더 들여다 보겠습니다.

 ??   전국 아파트값은 상승해 왔지만금융위기, DTI , 분양가상한제등신나게 뚜들겨 맞은 수도권이2009년부터 2013년까지 비틀거렸습니다.

  이 내용은 다음 포스팅에서다시 언급될 이야기이니미리 잘 봐두시면 좋을거 같습니다.

  그렇다면 비틀거리는 리더(수도권)의빈자리를 누가 메꿔서 아파트값의 하락을 방어해냈을까요?? 큰 역활을 한분들인데요   우선 역시 대한민국 제2의 도시인부산이 먼저 치고 갑니다.

90%가 넘는 상승이군요9년간.... 날아라 부산갈매기!   ?? 그리고 그 뒤를 VIP취임 후 대구가 허겁지겁 따라 붙습니다.

9년간 대략 65% 정도 상승한거 같습니다.

 총선 후 VIP의 레임덕이 온다면?? 이 내용도 다음 이야기에   ??   80%이상의 상승을 보여주며광주도 한몫을 합니다.

 ?이 지역을 주목해야하는데요 기세좋게 치고나가던 대전은게걸음을 걷습니다.

세종시 이유도 있을거고 여러가지 다른 이유들도 있겠지만이 이야기도 다음에..  ? 역시 우리나라 최대 부자도시 중하나의 면모를 보여줍니다.

울산이 15년까지도 신나게 치고 올라갔습니다.

      ?그리고 문제의 이분!!!!! 아파트값 가격지수로만 봐도9년간 100에서 250으로 250%에 근접한 상승을 보여주는기적을 행하신 이분 제주   이렇게 보니 수도권이 잠시 주춤했지만  그렇다고 아파트값이 하락했다고볼 수 있을까요?  답을 한다더니 갑자기 질문을 하게 되네요 하지만 위의내용을잘 읽어 보신분이라면 아파트 값에 대한 답은 구하셨으리라믿습니다.

 이 다음에 시간이 날때 다시 작성 할 이야긴수도권 부동산에 관한 내용입니다.

? 아파트값이 상승한다고 생각하시는 분들은 여기저기 많이 퍼트려 주세요  ㅋㅋㅋㅋㅋ      존경합니다.

이웃님들.        한강을 바라보고 있으며 종로까지 10km, 강남까지 20km 안쪽인 입지임에도 불구하고 제대로 가격을 인정받지 못했던 가장 큰 배경은 교통과 학군이다.

일단 교통부터 놓고 보면, 올림픽대로 초입으로서 여의도까지 끝도없이 밀려 가다보면 종로나 강남까지는 기약이 없었다.

5호선 지하철이 다녔지만 마찬가지로 영등포구청이나 신길까지 나가는 데에 시간을 다 쏟았다.

이전에 썼던 표현인데, 원래 월급쟁이 통근이라는 것이, 5호선 타고 종로 출퇴근 한다고 치면 영등포 사는 사람은 마포 부러워 하고, 목동은 영등포에서 내리고 싶고, 우장산은 목동이 너무 들어오고 싶으며, 발산은 우장산만 돼도 좋겠다고 하는 법이다.

학군 문제는 이 지역 아파트들이 특별히 비싼 동네가 아니었으므로 특이한 점이 아니다.

명덕외고가 있기는 하지만, 뺑뺑이 배정받아 가는 학교가 아니므로 의미가 없다.

또한 대규모 임대단지의 존재와 관련이 있었다.

요즘은 어차피 뉴타운 지으면 소셜믹스로 추진을 하니 많이 의미가 희석된 감이 있는데, 소형평수 대규모 임대주택은 주변 시세를 붙잡아놓는 하나의 요인이 된다.

오해하지 말자. 가치판단을 떠나서 그냥 사실이 그렇다는 것이다.

원본보기를 누르면 아주 커진다.

변화의 바람이 불기 시작한 것은 2009년이다.

이게 무슨 일인지 갑자기 9호선 전철이 개통되어 다니기 시작했다.

그것도 급행으로 말이다.

가양역에서 급행전철을 타고 신논현까지 걸리는 시간이 25분밖에는 되지 않는다.

광화문도 30분이다.

이 정도의 시간이라면 절대거리가 무색할 정도이다.

서울시내 어디에서 출발해도 강남, 광화문이 30분은 걸리기 마련이다.

9호선 전철의 혼잡도가 높기는 하다.

그런데 시속 90km로 질주하는 입석 광역버스 타고 위태한 스파이더맨 놀이를 10년째 하고 있는 1기신도시 주민들 듣기에는 호강에 받친 소리다.

9호선 개통과 함께 2009년 이 지역 시세는 전반적으로 5000만원 이상 올랐다.

2010년 19평 2억 5천 / 25평 3억이 되었다.

단, 84제곱은 예외였다.

4억에 그대로 묶여 있었다.

소형 강세 현상을 직설적으로 보여준 것이다.

2000년대 후반 이후 마곡지구 개발도 본격화되었다.

본래 마곡이라고 하면 지하철 5호선이 무정차 통과하던 황무지였다.

마치 그린벨트로 일부러 묶어 놓은 것처럼, 김포공항에서 시내로 들어오는 길 양쪽으로 반듯한 땅이 오래도록 있었다.

2014년을 전후해 마곡에 대단지 아파트가 들어서기 시작했고, 기업들의 입주계획이 속속 발표되기 시작했다.

LG가 2017년 입주 예정이고, 코오롱, 넥센 등도 부지를 잡아놓고 있다.

직주근접이 트렌드인 시대에 제 2의 판교가 될 것이라는 기대감이 팽팽하다.

더구나 마곡지구는 상암과도 가깝다.

2030서울플랜(2030서울도시기본계획)2030 서울플랜(2030 서울도시기본계획)citybuild.seoul.go.kr 서울의 내일을 점쳐보기 위해서는 서울 2030 플랜을 참조해 보는 것이 도움이 될 것이다.

그동안 종로, 강남 양대축으로 성장해온 서울의 과제는 지역 균형개발이다.

지역내 자족기반 즉 직장을 갖춘 부도심권을 육성해 내겠다는 것이다.

그 축으로 꼽히는 몇군데 중에서도 눈에 띄는 곳이 용산, 상암, 마곡이다.

가산은 이미 지식정보기반 산업의 중심지로 자리매김을 했으며 청량리/왕십리권은 도심으로의 교통이 편리하면서 동부권으로의 진출입을 담당하는 부도심으로 성장하고 있다.

창동/상계는 낙후한 북부권 개발을 끌어당기기 위한 것으로 보아야 할 것이다.

그런데 용산, 상암, 마곡은 조금 다르다.

용산은 아직까지는 개발이 지지부진한 형편이나 여의도와 유사한 형태의 랜드마크가 들어설 것임이 자명하다.

개발이 언제라도 가능한 대규모 부지가 있으며, 서울에서도 중심중의 중심이다.

신분당선으로 강남과 종로를 연결하는 중심에 있고, 미군기지 이전시 대규모 공원화 사업도 예정되어 있다.

다만 시기의 문제가 남아있을 뿐이다.

상암은 디지털 미디어, 즉 방송통신의 중심지로서 그 입지를 더욱 공고히 할 것이다.

이미 MBC, YTN 등 방송사들이 상암에 입주해 있으며, 상암으로부터 마곡, 일산 킨텍스의 북부테크노밸리를 연계한 형태의 새로운 벨트가 그려지고 있다.

제3차 국가철도망 구축계획에 포함되었던 원종홍대선이 이를 뒷받침할 것이다.

부천에서 출발해 화곡동을 지나 가양역에서 9호선과 만나고 강을 건너 상암/DMC를 지나 홍대입구로 들어가는 노선이다.

서울 서부권을 어떻게 키워나갈 것인지에 대한 큰 방향성을 명확하게 보여주고 있는 것이다.

서울 서남물재생센터 지하화 11월 착공 - 머니투데이 뉴스www.mt.co.kr 지역내 혐오시설인 서남물재생센터의 공원화도 하나의 재료다.

분뇨처리시설에 대한 현대화작업이 마무리되어 악취문제가 해소되었고, 향후 서남물재생센터 전체에 대한 지하화 및 공원화 작업이 계획되어 있다.

언제될지 예상할 수는 없다.

취소될 가능성도 없는 것은 아니다.

그러나, 지역의 장기 호재 중 하나로 남아는 있을 것이다.

마곡 아파트는 30평대 5억 내외에 분양했던 것 같은데 이미 7억을 넘어가고 있다.

마곡과 닿아 있는 기존 아파트들도 크게 올랐다.

2005년 입주한 우장산힐스테이트(발산역 앞)는 34평이 6억 9천 500에 실거래가 찍히기도 했다.

95년 입주한 등촌주공 3단지는 24평이 4억이 넘는다.

2014년만 해도 3억 내외이던 아파트다.

가양역 인근의 노후 아파트들도 흥미롭다.

임대단지가 많기는 하지만, 한강조망권의 입주 25년차 중층 단지들 가격이 평당 1300 내외다.

말이 한강 조망이지 실제로는 내다봐도 풀 외에는 특별히 보이는 조망이 없다.

현재는 9호선 메리트 딱 하나뿐인데, 10년이 지나면 이곳은 어떻게 되어 있을까? 상암동 넘어 홍대 가는 지하철이 생기고, 마곡에는 직장들이 들어서고, 중층 단지들은 아마도 재개발도 바라보게 될 것이다.

(그런데 현재 용적률이 200프로 중반대라서, 갈길은 많이 멀다.

)2006년 1억 6천하던 19평은 2016년 실거래가가 3억을 넘어섰다.

3억 3천까지 찍힌다.

25평도 2006년 2억 3천에서 지금은 4억까지 왔다.

격세지감이다.

서울 시내에 원시세 대비해서 이렇게 많이 오른 동네가 몇 군데나 될까?그런데 2006년에 이미 4억하던 32평은 지금도 4억 5천 내외다.

잘 받아야 4억 7천 정도 실거래 받는 것 같다.

...부동산 투자라고 하면 거창하고 대단하게 생각하는 경향이 있다.

누구나 좋아하고 가장 비싼 랜드마크를 사야만 집값이 오를 것이고, 이미 20년을 바라보는 아파트들은 이제 미래가 없어서 감가상각만 남았다고 생각하는 사람들이 많은 것 같다.

그런데 가양동은 그와 정 반대의 길을 보여줬다.

2006년이면 이미 입주한지 15년이 되어가는 아파트였다.

서울 끝자락 임대주거단지라는 부정적인 이미지를 갖고 뭐 하나 딱히 개선될 여지가 안 보였던 곳이다.

그런데 이렇게도 세상이 바뀌고 나니 불과 10년만에 거의 두 배가 되었다.

앞으로도 이 지역은 미래가 나쁘지 않아 보인다.

이제는 서울 내에서도 부도심이 다극화 체제로 넘어간다.

강남/종로까지의 접근성이 1차적인 요소이지만, 지역 내에서 얼마나 직장이 소화되느냐가 또 하나의 요인이 된다는 것이다.

직주근접의 개념이 더욱 확장되고, 넓어져 간다.

지금은 남들이 좋아하지 않을만한 요인이 있는 곳이라 저평가를 받으나 그 요인들이 해소되고 정리되고 나면 누구나 좋아할 만한 곳이 될 수 있는 곳. 그런 곳을 발굴해낼 수 있는 안목을 가진 사람이 실거주라는 마법을 부리면 그것이 부동산 투자의 왕도이고 최고의 비법이 아닌가 싶다.

이어진다.

팔고 이사하면 그만이라는 것이다.

내가 기대하는 적당한 가치를 인정받아 매도하고 타 지역에 적당한 가격으로 매수해서 들어가면 된다.

보통의 월급쟁이가 자산을 증식해 번듯한 내집 한칸을 마련하기까지는 여러차례의 퐁당퐁당이 필요하고, 또 그렇게들 산다.

물론 예외도 있다.

나는 그냥 이 동네 20년 살았을 뿐인데 천지가 개벽해 원래 가격보다 다섯 배, 열 배 오른 경우다.

이런 경우라면 크게 고민할 필요가 없었을 것이다.

그럼에도, 일정 시점이 되면 이사 고민을 해야 한다.

집의 노후화 문제가 발생하며, 재개발이 추진될 수도 있기 때문이다.

상식적으로 생각해 보자. 어느 지역에 사람들이 몰릴까?1. 직장에 가까운 출퇴근이 편리한 동네 - 당연히 사람들이 좋아할 만한 곳이다.

그런데 대다수 월급쟁이들은 이런 지역의 높은 집값을 감당할 수 없다.

공급이 한정되어 있기 때문이다.

어떻게 다들 강남에 살겠는가?2. 전통적으로 유명한 아파트촌 - 그냥 이름 들으면 알 법한, 목동, 상계동, 뭐 그런 아파트촌들 사는 거 아닌가? 반은 맞고 반은 틀리다.

이런 동네는 항상 수요가 있고 거래가 일어난다.

그런데 하나 없는 게 있다.

신규 택지공급이다.

이미 지어진 아파트는 나날이 늙어 가는데, 새로운 아파트는 지을 땅이 없고 재개발은 요원하기만 하다.

그냥 있던 사람들 만큼 계속 살아가는 정도다.

3. 아니면... 집값 상승이 기대되는 재개발 유망지역? - 실거주로서는 가장 인기가 없는 곳이 이런 곳이다.

집은 40년이 다 되어 가서 화장실엔 뻘건 녹물이 가득하고 비오는 날이면 우수 배관에 물이 쏟아지는데 조합은 맨날 멱살잡고 싸움만 한다.

5년이 걸릴지 10년이 걸릴지 모르겠어서 전세 주려고 하는데 전세가가 매매가의 반의 반 밖에 안 된다.

도대체 사람들은 다 어디로 간 걸까?최근 16년간 도시간의 인구 이동 추이를 정리했다.

자료는 국가통계포털 kosis.kr에서 추출해서 정리한 것이다.

권역별로 쪼개 보면, 아주 유의미한 정보가 나온다.

한 가지 포인트씩 정리해 보자.1. 수도권 인구는 116만명이 늘어났다.

2000년대 초반 가장 급격한 유입이 있었으며, 특히 경기도로 몰렸다.

특기할만한 점은 이 인구가 결국 남부지방에서 왔다는 것이다.

부울경 43만명, 대경 41만원, 호남 53만명의 인구가 순유출되었다.

특히 부산의 경우 50만명이 썰물처럼 빠져나갔다.

2. 수도권 인구는 늘어났지만, 서울 인구는 되려 줄었다.

경기도 인구는 무려 230만명이 늘어났다.

이건 어떻게 해석을 해야 할까?지역구별로 나눠서 보면, 특히나 인구가 많이 빠져나간 동네들이 보인다.

노원구(10만), 강동구, 영등포구, 송파구, 중랑구(8만), 관악구, 광진구(7만), 동작구(6만), 도봉구(5만) 등이다.

재개발 추진으로 인한 일시적 요인으로 생각되는 곳들도 있다.

신길뉴타운(영등포), 헬리오시티(송파구) 등.나머지도 일반화해서 하나의 법칙으로 이야기할 수는 없다.

그러나 앞으로 서울의 인구 순유출은 더욱 가속화될 것이다.

그 이유는 다음과 같다.

1) 매년 30만커플이 결혼하면서 자녀세대가 분리 독립해서 독립가정을 꾸리는데, 서울 안에서 내집을 찾기가 너무 어렵다.

2) 가구당 인구수가 지속적으로 감소해서 서울 내 주택이 수용할 수 있는 인구에 한계가 존재한다.

100만호 주택이 1996년에는 330만명을 수용했지만 2010년에는 270만명밖에는 수용할 수 없게 되었다.

3) 서울 안의 신규 아파트 공급은 특정 지역에 한정되어 있고 이미 아파트촌이 형성된 지역은 새로이 개발을 할 땅이 없다.

재개발은 아직까지 다른 세상 이야기다.

인구밀도를 올릴 수 없다는 뜻이다.

4) 집은 낡아가는데, 가격은 비싸다.

내가 이 돈을 주고 여기 굳이 살아야 하는지, 외곽으로 눈을 돌리는 이주 수요가 발생한다.

그러니까, 서울이 인기가 없어서가 아니라, 서울에 살고 싶어도 살 수가 없어서 울며 겨자먹기로 경기도로 빠진다는 말이다.

3. 경기도의 사정은 더욱 천차 만별이다.

일단 용인시 인구는 52만명이 늘었다.

대규모 택지개발이 계속해서 있었던 결과다.

화성(35만), 남양주(27만), 파주(21만) 김포, 고양(17만) 등, 하나같이 신도시 내지 택지지구가 만들어진 곳이다.

그러고 보면, 분명 수요가 있다는 뜻이다.

서울과 아주 밀접한 입지는 아니지만, 직장까지의 출퇴근에 있어 불편을 타협하고라도 새 집, 잘 조성된 신도시 환경으로 가고자 하는 가구들이 200만이 넘었다는 말이다.

20

40대 인구가 현재 40

60대 인구와 거의 유사한 규모인 1,400만명이 넘는다는 점을 고려해 보자. 베이비부머 인구수 많다고 이야기 했는데, 결국 따지고 보면 20-40대나 40-60대나 인구수가 똑같다는 것이다.

넓게 보아 제2의 베이비부머 세대라고 말해도 딱히 이상하지 않을 상황이다.

(물론, 베이비부머는 1955-1963년 동안의 시기로 말하는 것이 맞다.

)결국 이들은 독립해서 가정을 꾸려 나가야 하는데 서울 안에 그만한 주택 공급이 가능할 리 없다.

윗 세대의 물량을 받아주는 것뿐만 아니라, 주택수요 자체에 순증 요인으로 작용하고 있다는 것이다.

한편 경기도 내에서도 인구 순유출을 기록한 곳들이 있다.

성남, 안양(-5만)과 광명(-4만), 부천, 군포(-2만) 등이다.

공통적으로 도시가 조성된지 오랜 시간이 흘렀으나 대규모 분양이 없었던 곳이다.

성남은 판교 개발이 있었지만 기존 분당신도시로부터의 유출이 더 많았다고 보아야 할 것이고 안양은 정말로 한동안 대규모 분양이 뜸했다.

광명은 요즘에서야 광명역 인근 등에 개발이 들어가고 있으며 부천은 상동지구 개발로 2000년대 초반 입주가 많았으나 최근 다시 유출로 돌아선 것으로 해석이 된다.

4. 말 나온 김에 부산을 좀 보자.부산이 그래도 우리나라 제 2의 도시였는데, 이제는 정말 말이 무색할 지경이다.

사상, 사하구에서만 16만명이 빠졌다.

사상구라면 자동차 부품 금형공장 등이 밀집한 공장지대이고 사하라면 하단과 감천항을 낀 전통적인 부산 구 주거지다.

문제는 부산에 일자리가 실종되었다는 것이다.

젊은이들은 창원, 울산 등지로 떠나 버렸고 공장들도 정말 영세한 하청공장들을 제외하고는 제대로 된 직장이 없다.

그리고 김해에 워낙 넓은 터에 택지공급이 많았다.

직주근접의 관점에서는 오히려 김해가 나은 상황이었다.

영도구에서도 6만이 빠졌다.

북항대교 개통 되면 뭐하나, 영도는 발전이라고는 없었다.

애초에 외진 입지인데다 길도 꼬불꼬불하고 언덕길에 뭐하나 맘편한 구석이 없다.

시내까지 나오려면 30분도 더 차를 타고 나와야 하는데, 부산시내 일자리라곤 부산은행과 공무원밖에 없다는 말이 농담처럼 나올 정도다.

부산항도 가덕 신항으로 상당부분이 빠져 나가버리고 나니, 자영업자들끼리 서로 씨앗호떡이나 팔아주고 살아갈 지경이다.

금정구도 그렇다.

그냥 그 동네 살던 사람들이나 계속 살았지 아파트 하나 올라갈 부지도 없다.

다세대 주택이 너무 밀집해 있는데 노령층 거주자가 너무 많다보니 개발에 엄두를 낼 수가 없다.

서구는 어떤가. 산북도로 버스 드리프트 영상이 무슨 무용담처럼 유튜브에 올라오는데, 전혀 개선의 여지가 없다.

개발 했다가는 엄한 사람들 다 쫓아낼 판인데 새로 들어올 사람도 마땅찮기 때문이다.

신축 주택이라면 나라면 해운대나 수영에 구매하지 금정구나 아미동 산동네에 구매할 것 같지는 않다.

오히려 인구가 는 것은 기장이다.

기장은 사실 원래 부산도 아니었다.

그런데 부산-울산 고속도로 생기면서 직장까지 교통 좋아지고, 동부산 개발 되면서 새로운 스토리가 생겼다.

사람들이 들어올 니즈가 있는 것이다.

강서구도 비슷하게 봐야 한다.

김해 가깝고, 경전철도 다닌다.

맥도에 에코시티 짓겠다는 계획까지 슬슬 들린다.

김해공항 문제로 해결이 잘 될지는 모르겠지만 말이다.

여러 면에서, 부산은 도대체 뭐가 어디서부터 어떻게 잘못되었는지 알 수가 없다.

알맹이는 다 죽어버리고 외곽으로 기를 다 빨리는 모양새다.

구도심은 이대로 방치할 셈일까? 해운대 하나만 보고 살 것 아니지 않는가.-다시 수도권으로 돌아오자.매년 30만가구가 결혼을 통해 새로 생겨난다.

10년이면 300만채의 주택수요가 있다는 것이다.

서울시내 어디 가서 집을 구하겠는가? 반면 노령층은 변화를 두려워한다.

내가 가진 서울 집 팔고 다른 데로 옮기면 다시는 서울로 돌아올 수 없을 것이라는 본능적인 공포가 있으며, 새로운 지역에 적응하는 것 자체에 대해서도 거부감이 있다.

본인이 살고 있는 지역에서 애초에 옮기려고 하지를 않는다.

이러나 저러나 뉴비들은 경기도로 빠질 수밖에 없다.

수급 관점에서 볼 때, 현재 펀더멘털은 분명히 견고해 보인다.

적어도 현재는 말이다.

그런데 10년이 지나면, 앞서 인구절벽에서 살펴보았듯이 지금보다 20

40세 인구가 10%, 150만명 적다.

20년 후면 20%, 300만명이 적다.

혼인자수도 비례해서 줄어들 것이다.

주택수요 자체가 줄어들기 시작한다.

그런데 사망자수는 갈수록 증가한다.

빈 집이 나오기 시작한다.

그런데, 지금 짓는 2기 신도시 아파트도 그때는 20년 된 노후주택이 되어 있다.

1기신도시는 더 말할 것도 없다.

50년을 바라보는 시점이다.

그렇다면 어디에 집을 사야 할까? 남들이 가고 싶어하는 곳, 좋아하는 곳을 골라야 할 것이다.

돈이 모자라서 어쩔 수 없이 가는 곳 말고 말이다.

사람들은 어느 곳으로 모여들고자 할까? 그곳은 왜 좋을까?조금더 이야기를 풀어 보자. 이어진다.


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