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투기과열지구



투기과열지구에서 분양되는 아파트는분양권을 매매할수 없습니다.

.등기완료후 매매가 가능합니다.

.기존에 분양된 아파트도 중도금2회 납부후 분양1년후엔 전매가 가능했으나 이제는 1회 매매가 가능하나 매수인은 등기완료때까지 매매할수 없습니다.

.또, 투기과열지구에선 1가구 2주택자, 5년이내 청약에 당첨된자,2002.9.5일 이후 청약통장 가입자중 세대주가 아닌자는 1순위 청약이제약됩니다.

.이런분들은 2순위로 청약하셔야 합니다.

.세번째..35세이상 5년이상 무주택세대주에게 민간건설중형주택과 25.7평이하의 민영주택의 50%물량을 우선공급합니다.

. 투기지역은 청약과 관계없이 부동산가격이 전국평균상승률보다 과도하게상승하여 투기조짐이 보일때 양도소득세를 중과세하기 위해서 만든 제도입니다.

.양도소득세가 실거래가로 부과됩니다.

.토지거래허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는지역과 그럴우려가 있는지역중에서 건교부장관(시.도지사)이 지정한지역입니다.

.지정되면 토지거래를 체결할시 허가를 받아야합니다.

. 투기과열지구 지정현황('07.2.1 현재) 지역   투기과열지구(건설교통부) 서울  -전지역(‘02.9.6) 경기 -고양시 대화동?탄현동?풍동지구?일산2지구, 남양주시 호평동?평내동?와부읍, 화성시 태안읍?봉담지구?동탄지구(‘02.9.6) -용인시 동백지구(‘02.11.18) -경기도 전지역(‘03.6.7) *제외지역 -수도권정비계획법령상 자연보전권역중 가평군,양평군,여주군 -접경지역중 연천군 미산면?중면?장남면?백학면?왕징면 -도서지역인 안산시 대부동, 화성시 우정면 국화리?서신면 제부리 인천 -삼산1지구(‘02.9.6)  -송도신도시(02.12.6)  -전지역(‘03.6.7) *제외지역 -도서지역인 강화군 교동면?삼산면?서도면, 옹진군 대청면?백령면?연평면?북도면?자월면?덕적면?영흥면 1. 근거법이 다릅니다.

(1) 투기지역(지구)은 소득세법에 근거하고 있습니다.

아파트 청약과 관련없으며, 양도소득세와 관련 있다고 보시면 쉽습니다.

즉 투기지역으로 지정이 되면  "양도소득세"를 기준시가가 아닌 실거래 가액으로 적용하여 세금을 부과합니다.

따라서 현행 양도세율 9%

36%에 대해 최고 15%의 탄력세율을 적용해 최고 51%의 양도소득세를 부과하는 근거가 되는것이죠굳이 예를 든다면 집살때 3억이고 팔때 5억이라고 한다면 다른공제분이 없다는 가정하에양도차익은 2억원이 발생하는데   여기에 양도차익이 8천만원 초과면 36%세율이 부과되나....투기지역일경우 36%+15%를 적용하기에 결국 양도소득세가  51%가 되므로 2억원 * 51% = 102,000,000원의 세금납부가 이어집니다.

(2) 투기과열지구는 주택법에 근거를 두고 있습니다.

 주택분양시장의 과열을 방지하기위해 "청약률(자격,조건)" 기준으로 건설교통부장관이 주택법에 따라 지정한 지역을 의미하는데투기과열지구로 지정이 된 지역은  과거 5년이내 주택의 당첨사실이 있거나, 2세대 이상 주택을 소유한세대는 청약순위에서 1순위가 될수 없으며, 주택의 입주자로 선정이 된경우에도 소유권 이전등기를 완료할때까지 아파트 매매가 금지된다는 것입니다.

2. 지정하는 요건이 좀 다릅니다.

(1) 투기지역은 물가상승이 다른 지역보다 30% 이상인 지역을 대상으로 하지만(2) 투기과열지구는 청약경쟁이 5 : 1 이상인 지역입니다.

[투기과열지구] 이유가 무엇일까요?


 3. 지정하는 부서도 좀 다릅니다.

(1) 투기지역은 제정경제부장관이 부동산가격안정심의 위원회의 심의를 거치지만(2) 투기과열지구는 건설교통부장관(시 도지사의 의견청취) 또는 시, 도지사(건장과 협의)가 주택정책심의 위원회의 심의를 거칩니다.

 투기과열지구 지정효과 ?분양권 전매제한   (주택공급계약일로부터 당해 주택의 소유권이전등기시까지 제한) ?5년 이상 무주택세대주에 대한 우선공급 ?청약1순위 자격제한   (1가구 2주택자, 5년내 당첨사실이 있는 자, ’02.9.5일 이후 입주자저축 가입자로서 세대주가 아닌 자는 1순위 제한) ?주상복합건물?오피스텔의 입주자 공개모집 ?지역조합 조합원 선착순 모집금지 및 조합원지위 양도금지 4. 그 대상도 좀 다릅니다.

(1) 투기지역은 토지와 건물에 대하여 각각 별개로 지정하는데(2) 투기과열지구는 주택에 한해서 지정됩니다.

 5. 목적에도 약간 차이가 있습니다.

(1) 투기지역은 토지나 건축물의 부동산가격을 안정시키기 위해서 지정합니다.

(2) 투기과열지구는 과도한 주택의 청약경쟁을 방지하고자 지정합니다.

 6. 효과로서(1) 투기지역은 양도소득세를 공시지가로 내는 것이 원칙인데요, 지정되면 "실거래가"로 부담하여 부담이 큽니다.

여기에 탄력세율이 15%까지 부가될 수 있습니다.

[투기과열지구] 근본적 원인은 ?



(2) 투기과열지구로 지정이 되면 분양권이 전매가 제한되며 소유권보존등기(5년 등)하기 전에 전매하다 걸리면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금을 받을 수도 있습니다.

 14년 분양당시 분양가 상한제 적용되었던 고덕래미안힐스테이트 아파트재건축 투자자가 꼭 알고 싶은 것들(원앤원북스발췌) 추가요건  ○ 당해 지역의 부동산가격상승이 지속될 가능성이 있거나  ○ 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되는 경우 등○ 주택가격상승률이 물가상승률 보다 현저히 높은 지역중  -2개월간 청약경쟁률이 5대1을 초과하는 경우  -주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 최근  수년간 급감하여 주택공급이 위축될 우려가 있거나 분양계획이 전월대비 30% 이상 감소하는 경우○ 주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 경우 등규제 1. 부동산 양도시 기준시가 대신 실거래가액으로 과세 2. 필요시 탄력세율(기본세율 ±15%p범위내)을   적용하여 중과세○ 분양권 전매제한(소유권이전등기시까지)    단, 지정 이전에 분양권 소유자는 한번의 전매가능 ○ 신규주택의 5년 이상 무주택세대주에 대한 우선공급○ 청약1순위 자격제한 (1가구 2주택자, 5년내 당첨사실이 있는 자, ’02.9.5일 이후 입주자저축 가입자로서 세대주가 아닌 자는 1순위 제한)○ 주상복합건물?오피스텔의 입주자 공개모집○ 지역조합 조합원 선착순 모집금지 및 조합원지위 양도금지주택서울 강남구(‘03.4.30)송파구,강동구,마포구(‘03.5.29)서초구,광진구,용산구,영등포구(‘03.6.14)은평구,금천구,양천구,중랑구,동작구(‘03.7.19)서울 전역(‘02.9.6)경기도 광명시(‘03.4.30)수원시,안양시,안산시,과천시,화성시(‘03.5.29)성남시(수정구,중원구),부천시,군포시,구리시,김포시,파주시(‘03.6.14)용인시,고양시 일산구(‘03.7.19)오산시(‘03.8.18)성남시(분당구),고양시(덕양구),평택시,안성시,하남시(‘03.10.20)경기도 전지역(‘03.6.7)*제외지역수도권정비계획법령상 자연보전권역중 가평군,양평군,여주군접경지역중 연천군 미산면,중면,장남면,백학면,왕징면도서지역인 안산시 대부동, 화성시 우정면 국화리,서신면 제부리대전서구,유성구(‘03.2.27)대덕구,동구(‘03.10.20)대전 전지역(‘03.6.7) 인천 서구,남동구(‘03.6.14)부평구(‘03.7.19)전지역(‘03.6.7)*제외지역 : 강화군 교동면,삼산면,서도면, 옹진군 대청면,백령면,연평면,북도면,자월면,덕적면,영흥면대구 서구,수성구,중구(‘03.10.20)대구 수성구(‘03.10.2)부산 북구, 해운대구(‘03.7.19)부산 해운대구,수영구(‘03.10.2)강원 춘천시(‘03.7.19) 충남 천안시(‘03.2.27)아산시(‘03.8.18)공주시(‘03.10.20)충남 아산시, 천안시(‘03.6.7)충북 청주시(‘03.6.14)충북 청주시. 청원군(‘03.6.7)경남 창원시(‘03.6.14)양산시(‘03.10.20) 토지경기 김포시(‘03.8.18) 충남 천안시(‘03.5.29) 대전 서구, 유성구(‘03.8.18) 거래규제(허가구역지정)구분토지거래허가구역지정사유근거국토이용관리법 요건지가급상승지역,투기우려 규제기초단체장허가(주거180,상업200,공업660,녹지200,농지1000,임야2000 M2초과 되는 토지)(도시지역 농지 1000 M2미만) 지정무안군 일로읍 삼향면(99.4.3

04.4.3)전라남도 도청 이전지역충주시 연수동 일원(00.12.20

03.11.31)충주 온천레저타운 조성사천시 용덕면 덕곡리(00.12.26

03.12.32)사천리 청사 건립고흥군(01.2.4

04.2.4)우주센타 건설지역수도권, 광역권 개발제한구역(01.11.25

03.11.31)개발제한구역 해제성남시, 용인시(01.12.1

03.11.31)판교 택지개발 예정지구아산시, 천안시(02.4.8

05.4.9)아산신도시 개발예정지역고양시 대화동, 법곳동(02.4.22

07.4.22)관광문화숙박단지 및 국제전시장건립아산시, 천안시(02.10.2

05.4.8)아산신도시 및 천안신시가지서울시 뉴타운지역(02.11.20

07.11.20)강북 재개발녹지지역과 비도시 계획구역 전역(02.11.20

04.11.30)수도권 토지가격 급등, 주6일제 전원주택지대전,아산,천안,공주,연기,논산,금산,청주,청원,보은,옥천(03.2.17

08.2.17)신행정수도 이전 관련인천시,김포시,고양시,파주시(03.5.20

08.5.20)신도시 개발 관련비고  재정경제부 홈페이지(세제실 전화번호 2110-2322)  또는 가까운 세무관서에 문의하시기 바랍니다 14년 분양당시 분양가 상한제 적용되었던 고덕래미안힐스테이트 아파트재건축 투자자가 꼭 알고 싶은 것들(원앤원북스발췌) 추가요건  ○ 당해 지역의 부동산가격상승이 지속될 가능성이 있거나  ○ 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되는 경우 등○ 주택가격상승률이 물가상승률 보다 현저히 높은 지역중  -2개월간 청약경쟁률이 5대1을 초과하는 경우  -주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 최근  수년간 급감하여 주택공급이 위축될 우려가 있거나 분양계획이 전월대비 30% 이상 감소하는 경우○ 주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 경우 등규제 1. 부동산 양도시 기준시가 대신 실거래가액으로 과세 2. 필요시 탄력세율(기본세율 ±15%p범위내)을   적용하여 중과세○ 분양권 전매제한(소유권이전등기시까지)    단, 지정 이전에 분양권 소유자는 한번의 전매가능 ○ 신규주택의 5년 이상 무주택세대주에 대한 우선공급○ 청약1순위 자격제한 (1가구 2주택자, 5년내 당첨사실이 있는 자, ’02.9.5일 이후 입주자저축 가입자로서 세대주가 아닌 자는 1순위 제한)○ 주상복합건물?오피스텔의 입주자 공개모집○ 지역조합 조합원 선착순 모집금지 및 조합원지위 양도금지주택서울 강남구(‘03.4.30)송파구,강동구,마포구(‘03.5.29)서초구,광진구,용산구,영등포구(‘03.6.14)은평구,금천구,양천구,중랑구,동작구(‘03.7.19)서울 전역(‘02.9.6)경기도 광명시(‘03.4.30)수원시,안양시,안산시,과천시,화성시(‘03.5.29)성남시(수정구,중원구),부천시,군포시,구리시,김포시,파주시(‘03.6.14)용인시,고양시 일산구(‘03.7.19)오산시(‘03.8.18)성남시(분당구),고양시(덕양구),평택시,안성시,하남시(‘03.10.20)경기도 전지역(‘03.6.7)*제외지역수도권정비계획법령상 자연보전권역중 가평군,양평군,여주군접경지역중 연천군 미산면,중면,장남면,백학면,왕징면도서지역인 안산시 대부동, 화성시 우정면 국화리,서신면 제부리대전서구,유성구(‘03.2.27)대덕구,동구(‘03.10.20)대전 전지역(‘03.6.7) 인천 서구,남동구(‘03.6.14)부평구(‘03.7.19)전지역(‘03.6.7)*제외지역 : 강화군 교동면,삼산면,서도면, 옹진군 대청면,백령면,연평면,북도면,자월면,덕적면,영흥면대구 서구,수성구,중구(‘03.10.20)대구 수성구(‘03.10.2)부산 북구, 해운대구(‘03.7.19)부산 해운대구,수영구(‘03.10.2)강원 춘천시(‘03.7.19) 충남 천안시(‘03.2.27)아산시(‘03.8.18)공주시(‘03.10.20)충남 아산시, 천안시(‘03.6.7)충북 청주시(‘03.6.14)충북 청주시. 청원군(‘03.6.7)경남 창원시(‘03.6.14)양산시(‘03.10.20) 토지경기 김포시(‘03.8.18) 충남 천안시(‘03.5.29) 대전 서구, 유성구(‘03.8.18) 거래규제(허가구역지정)구분토지거래허가구역지정사유근거국토이용관리법 요건지가급상승지역,투기우려 규제기초단체장허가(주거180,상업200,공업660,녹지200,농지1000,임야2000 M2초과 되는 토지)(도시지역 농지 1000 M2미만) 지정무안군 일로읍 삼향면(99.4.3

04.4.3)전라남도 도청 이전지역충주시 연수동 일원(00.12.20

03.11.31)충주 온천레저타운 조성사천시 용덕면 덕곡리(00.12.26

03.12.32)사천리 청사 건립고흥군(01.2.4

04.2.4)우주센타 건설지역수도권, 광역권 개발제한구역(01.11.25

03.11.31)개발제한구역 해제성남시, 용인시(01.12.1

03.11.31)판교 택지개발 예정지구아산시, 천안시(02.4.8

05.4.9)아산신도시 개발예정지역고양시 대화동, 법곳동(02.4.22

07.4.22)관광문화숙박단지 및 국제전시장건립아산시, 천안시(02.10.2

05.4.8)아산신도시 및 천안신시가지서울시 뉴타운지역(02.11.20

07.11.20)강북 재개발녹지지역과 비도시 계획구역 전역(02.11.20

04.11.30)수도권 토지가격 급등, 주6일제 전원주택지대전,아산,천안,공주,연기,논산,금산,청주,청원,보은,옥천(03.2.17

08.2.17)신행정수도 이전 관련인천시,김포시,고양시,파주시(03.5.20

08.5.20)신도시 개발 관련비고  재정경제부 홈페이지(세제실 전화번호 2110-2322)  또는 가까운 세무관서에 문의하시기 바랍니다 
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